روایت خوشبینانه از هزینه ساخت مسکن

گروه راه و شهرسازی|

در حالی که به باور فعالان حوزه مسکن کف هزینه ساخت هر متر مربع مسکن در تهران، 12 میلیون تومان است، سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی در ساختمان‌های بلندمرتبه را 7 میلیون 200 هزار تومان اعلام کرده است.

به گزارش «تعادل»، از آنجا که تولید مسکن فرایندی زمانبر و به‌طور متوسط 24 ماهه است و همزمان اقتصاد ایران تورم زده است و نوسان قیمتی به خصیصه بلافصل این اقتصاد و بازارهای مختلف تبدیل شده است، برآورد هزینه‌های تولید انواع کالا و به ویژه ساختمان‌سازی را به معضلی بزرگ بدل کرده است و سازندگان نمی‌توانند چشم‌انداز دقیقی از آینده داشته باشند و بر اساس آن چشم‌انداز برنامه‌ریزی کنند.

اگر چه طی دو سال اخیر، میزان تورم مصالح ساختمانی روی عدد 40 درصد ثابت مانده و نسبت به سال‌های 1399 و 1400 قدری کاهش را تجربه کرده است، اما این تورم در یک بافت اقتصادی کاملا پرنوسان، صرفا بخشی از رشد هزینه‌های ساخت مسکن را پوشش داده است و به عبارت دیگر، هزینه‌های ساخت مسکن تحت تاثیر جهش انتظارات تورمی، فراتر از میزان رشد قیمت مصالح ساختمانی، رشد دستمزدها و سایر هزینه‌ها از جمله عوارض ساختمانی و هزینه انشعابات و ... حرکت کرده است. با این حال، آنگونه که فعالان حوزه ساخت و ساز اعلام کرده‌اند، ساخت و ساز در شرایط تورمی به صرفه نیست و هم اینک هزینه تمام شده واحدهای نوساز، نزدیک به قیمت معاملاتی مسکن است و حاشیه سودی برجای نمی‌گذارد.

در چنین شرایطی است که در اواخر اردیبهشت ماه سال جاری، مجمع فعالان اقتصادی از فعالان بازار مسکن خواست تا توجه داشته باشند، «به رغم مخفی کردن نرخ تورم مسکن توسط دولت هم‌اکنون کف قیمت ساخت برای هر مترمربع مسکن معمولی با کیفیت و تجهیزات عادی، حدود ۱۲ میلیون تومان است و تحت هیچ شرایطی در محاسبات خود عددی کمتر از این در نظر نگیرید!»

حتی ایرج رهبر، رییس انجمن انبوه‌سازان استان تهران به تازگی درباره هزینه ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن اعلام کرد: «طبق برآورد ما در حال حاضر هزینه ساخت این پروژه به بیش از ۱۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده است؛ چرا که با تغییرات قیمت نهاده‌های ساختمانی مواجهیم. قیمت هر کیلو فولاد از ۲۶ هزار تومان در اواخر سال گذشته به ۳۰ هزار تومان رسیده اما خوشبختانه سیمان افزایش چندانی نداشته است. اگر وام ۵۵۰ میلیون تومان پرداخت شود تخمین می‌زنیم که لازم است متقاضیان حدود ۵۰۰ میلیون تومان آورده داشته باشند.»

   روایت نظام مهندسی از هزینه ساخت

در چنین شرایطی، رییس سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور طی نامه‌ای هزینه ساخت‌ ۷ گروه ساختمانی در سال ۱۴۰۲ را ابلاغ کرد که نسبت به سال گذشته ۳۸ تا ۴۸ درصد افزایش یافته است.

آنگونه که تسنیم گزارش کرده است، طبق اعلام سازمان نظام مهندسی ساختمان هزینه ساخت هر مترمربع بنا ساختمان برای سال 1402 با اعمال شاخص‌های تعدیل کارهای ساختمانی اعلام‌شده از سوی سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور محاسبه شده است. حمزه شکیب، سرپرست وقت سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور اسفند ماه سال 1400 هزینه ساخت و ساز هر مترمربع بنای ساختمان در سال 1401 را ابلاغ کرد. بر این اساس هزینه ساختمان‌های1 و 2 طبقه متری 3.6 میلیون تومان، ساختمان‌های 3 تا 5 طبقه متری 4.2 میلیون تومان، ساختمان 6 و 7 طبقه متری 4.8 میلیون تومان، ساختمان‌های 8 تا 10 طبق متری 5.4 میلیون تومان، ساختمان‌های 11 و 12 طبقه متری 6 میلیون تومان، ساختمان‌های 13 تا 15 طبقه متری 6.6 میلیون تومان و ساختمان 16 طبقه به بالا متری 7.2 میلیون تومان بود.

این در حالی است که هزینه ساخت و ساز ساختمان در گروه‌های ساختمانی در سال 1402 بین 38 تا 48 درصد افزایش یافته است. طبق ابلاغ رییس سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور هزینه ساخت گروه‌های ساختمانی 1 و 2 طبقه هر مترمربع 5.3 میلیون تومان (افزایش 47 درصد نسبت به سال 1401)، 3 تا 5 طبقه 6.2 میلیون تومان (افزایش 47.6 درصدی)، 6 و 7 طبقه 7.1 میلیون تومان (افزایش 47.9 درصدی)، 8 تا 10 طبقه 8 میلیون تومان (افزایش 48.1 درصدی در مقایسه با سال 1401)، 11 و 12 طبقه 8.9 میلیون تومان (رشد 48.3 درصدی)، 13 تا 15 طبقه 9.8 میلیون تومان (48.4 درصدر افزایش در مقایسه با سال 1401) و 16 طبقه و بالاتر 10 میلیون تومان (افزایش 38.8 درصدی) است.

در بخشی از نامه رییس سازمان نظام مهندسی خطاب به روسای سازمان نظام مهندسی استان‌ها آمده است: «در صورتی که هیات‌مدیره سازمان استان با توجه به شرایط و کیفیت ساخت و ساز پیشنهاد افزایش یا کاهش حداکثر 25 درصد قیمت‌های تعیین شده را دارد مطابق بند 17-3 شیوه نامه مبحث دوم مقررات ملی ساختمان موضوع در هیات 4 نفره استان طرح و در صورت عدم پیشنهاد یا کاهش قیمت‌ها اعلامی ارقام مذکور عمل شود.با توجه به اعلام شاخص‌های قطعی تعدیل سه ماهه چهارم سال 1401 جدول فوق بر اساس شاخص‌ها محاسبه و نهایی شده است. بنابراین جدول مذکور در تعیین قیمت خدمات مهندسی ساختمان ملاک عمل خواهد بود.»

  جست‌وجوی راه‌حل در حاشیه

در شرایطی که قیمت‌های کف بازار مسکن و بازار ساخت و ساز در برابر دیدگان مردم قرار دارد و حرف آخر را می‌زنند، دولت تلاش دارد، علل رشد قیمت‌ها را در مسائل حاشیه‌ای دنبال کند و پرداختن به اصل داستان تورم مسکن پرهیز نماید. در کنار حبس آمار تحولات قیمتی و معاملاتی مسکن طی 6 ماهه گذشته، آنچه که برخورد با بنگاه‌های ملکی متخلف خوانده می‌شود، در دستور کار مسوولان دولتی قرار گرفته است و عجیب آنکه از نگاه آنان، توقف رشد قیمت‌های مسکن به دلیل تعدیل انتظارات تورمی ناشی از تحرکات دیپلماتیک هفته‌های اخیر، به علت برخورد با گروهی از بنگاه‌ها قلمداد می‌شود. در این چهارچوب، آنگونه که منابع دولتی اعلام کرده‌اند، تا تاریخ 17 تیر‌ سال جاری، 10 هزار 477 بنگاه مشاور املاک در 25 استان کشور مورد بازرسی قرار گرفتند که از این تعداد، 1041 بنگاه مشاور املاک متخلف، شناسایی شده و پلمب شدند.

به گزارش فارس، بر اساس اطلاعات رسیده از وزارت راه و شهرسازی در راستای ساماندهی بازار اجاره و خرید و فروش مسکن، طرح بازرسی از بنگاه‌های مشاور املاک در دستور کار قرار گرفته است. بر اساس این اطلاعات، تا تاریخ 17 تیر‌ سال جاری، 10 هزار 477 بنگاه مشاور املاک در 25 استان کشور مورد بازرسی قرار گرفتند و از این تعداد 1041 بنگاه مشاور املاک متخلف شناسایی شده و پلمب شدند. بر اساس آمار یاد شده، بنگاه‌های مشاور املاک متخلف علاوه بر پلمب به میزان 67 میلیارد و 970 میلیون تومان نیز جریمه تعزیراتی نقدی شدند.

این گزارش تاکید می‌کند، استان‌های ایلام، آذربایجان شرقی، چهارمحال و بختیاری، سمنان، کردستان و کهگیلویه و بویر احمد جزو استان‌هایی هستند که هنوز مشاوران املاک در آنها مورد بازرسی قرار نگرفته است.

   مشاوران املاک متخلف رکن  نابسامانی بازار مسکن

در این رابطه، محمد مهدی یاری، کارشناس حقوقی در گفت‌وگو با فارس گفت: بی‌توجهی به وضعیت صنف مشاوران املاک در سال‌های اخیر یکی از عوامل نابه‌سامانی بازار مسکن بوده است.

بر اساس اسناد تاریخی اولین معامله قانونی ثبت شده در ایران به سال 1302 باز می‌گردد اما پیش از آن نیز در دورن مشروطه و سال 1290 هجری قانونی تحت عنوان «قانون ثبت اسناد و دفتر راکد کل» در حوزه‌های محاکم ابتدایی وزارت عدلیه وقت تاسیس شد. در واقع هیچکدام از قوانین بالا لازم الاجر نبودند تا در سال 1310 شمسی قانون ثبت اجباری یا عمومی تصویب شد.

قوانین ثبت املاک و مستغلات هرچند که الزام‌آور باشد اما بدون دخالت مشاوران املاک نمی‌تواند به نتیجه برسد. زیرا مرجع مناسبی برای انجام معاملات و ثبت و ضبط آن موجود نخواهد بود و برآورد می‌شود، همزمان با ثبت رسمی املاک و مستغلات بنگاه‌های مشاور املاک هم فعالیت خود را شروع کرده‌اند.

طی سال‌های اخیر، مردم همواره از مشاوران املاک به عنوان رکن ایجاد نابسامانی در بازار مسکن یاد کرده‌اند.

در این رابطه عدم پذیرش مسوولیت معامله و اتفاقات میان خریدار و فروشنده از جمله این نارضایتی‌ها تلقی می‌شود.