خرید خانه به سبک بورس
فروش متری مسکن برای اولین‌بار بورس در مطرح شد و بر اساس اعلام مسوولان در آن زمان قرار بود که مردم با سرمایه‌گذاری اندک در بورس صاحب خانه شوند؛ البته نه صاحب یک خانه کامل بلکه صاحب چند متر از یک خانه که این موضوع جای ابهام دارد.
نکته قابل تامل اینجاست که سخنگوی سازمان بورس چند روز پیش اعلام کرد که سرانجام طرح فروش متری مسکن در بورس به مراحل نهایی رسیده و دستورالعمل این معاملات تا شهریورماه به تصویب هیات‌مدیره سازمان بورس می‌رسد و پس از چند ماه سازمان بورس به فکر رفع مشکلات و ترمیم این طرح افتاده است.
از سوی دیگر مدیرعامل سازمان نوسازی تهران در خصوص آخرین اقدامات انجام شده برای فروش متری مسکن گفته بود که برای عرضه مسکن در بورس باید یک بخشنامه یا دستورالعمل از سمت سازمان بورس ابلاغ شود و بعد از صدور دستورالعمل، نخستین عرضه واحدها را در قالب اوراق سلف موازی یا اسناد خزانه اسلامی عرضه می‌کنیم. نیمه آبان ماه سال گذشته بود که صندوق املاک و مستغلات در سازمان بورس رونمایی شد؛ در آن زمان گفته شد قرار است مردم با خرید متری مسکن صاحبخانه شوند؛ اما حالا با گذشت حدود دو ماه از آغاز به کار این صندوق روشن شده است، خانه‌دار کردن مردم از طریق صندوق‌های املاک ادعایی بیش نبوده است.
صندوق املاک و مستغلات ۲۱ آبان‌ماه در سازمان بورس رونمایی شد اما مردادماه سال ۹۹ بود که تشکیل این صندوق البته در قالب بورس مسکن تصویب شد. در آیین رونمایی از نخستین صندوق املاک و مستغلات، مجید عشقی، رییس سازمان بورس، توضیح داد که حوزه مسکن از حوزه‌هایی است که در بازار سرمایه مغفول مانده و اگرچه بازار مسکن از‌جمله بزرگ‌ترین بازارهای کشور است و بیش از ۹۰ درصد سرمایه‌گذاران در حوزه مسکن را بخش خصوصی تشکیل داده‌اند، اما این حوزه در بازار سرمایه نمود چندانی ندارد و تاکنون تنها ۴۴ شرکت در این حوزه در بورس پذیرش شدند و بخشی از مصالح ساختمانی هم در بورس کالا پذیرش شده است و نقطه تلاقی دیگری تاکنون با این حوزه نداشتیم.
از‌این‌رو آغاز به کار صندوق املاک و مستغلات، شروع متفاوتی است که می‌تواند در بحث جذب سرمایه‌گذاران جذاب و کارا باشد. به گفته عشقی، با توجه به افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن، کسی که بخواهد در این بازار سرمایه‌گذاری کند، نیاز به سرمایه هنگفت دارد؛ اما در صندوق سرمایه‌گذاری املاک، سرمایه‌گذار با هر مبلغی می‌تواند در این بازار وارد شده، از سود این بازار بهره ببرد و به مرور سرمایه خود را افزایش دهد.
او همچنین گفت در صندوق املاک و مستغلات، از طریق فروش متری مسکن شخصی که نمی‌تواند یک ملک ۸۰متری را خریداری کند، با اندک سرمایه خود می‌تواند یک تا دو متر یا متراژ کمتر خریداری کند. رییس سازمان بورس با تأکید بر این نکته که بخش بانکی از‌جمله بخش‌هایی است که می‌تواند با استفاده از این ابزار برای افزایش نقدشوندگی دارایی‌های راکد خود استفاده کند، گفت: «با راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات وارد فاز جدیدی شده‌ایم که می‌توان با بهره‌گیری از این ابزار از دارایی‌های غیرمولد در اختیار بانک‌ها، دستگاه‌های دولتی و بخش خصوصی به درستی و در راستای مولدسازی استفاده کرد».
شرایط خرید خانه از بورس
معین محمدی‌پور، مدیر مطالعات اقتصادی و امور بین‌الملل بورس کالای ایران در بیان یک مثال برای چگونگی کارکرد راهکار نخست یعنی اوراق سلف مسکن، اظهار داشت: در این مدل، برای مثال خانه‌ای که ۸۰ درصد پیشرفت داشته، تبدیل به ۵۰ هزار ورقه بهادار می‌شود و هر ورقه آن شامل بخشی از آن مسکن مثلاً یک مترمربع است. البته برای تخصیص نهایی واحدهای مسکونی و تحویل آنها در سررسید، دارنده باید به میزان متراژ قابل تحویل، صاحب اوراق سلف استاندارد مسکن باشد. وی گفت: به عبارت بهتر، وقتی یک پروژه ساختمانی تمام شد، هر فرد به اندازه اوراق خریداری شده خود مالک متراژ مشخصی از آن پروژه است.
با رسیدن به موعد تحویل فیزیکی، اگر تعداد اوراق خریداری شده توسط وی حداقل به اندازه یک واحد کامل باشد، فرد طی فرآیند منصفانه‌ای برای تخصیص واحدها، صاحب واحد مسکونی خواهد شد. محمدی پور اظهار داشت: در واقع فرد در سررسید می‌تواند با ارایه درخواست آمادگی تحویل و تکمیل فرم اولویت‌بندی تخصیص، برای تحویل گرفتن واحد خریداری شده اقدام کند. در غیر این صورت واحدهای مسکونی متناظر واحدها از طرف دارندگان اوراق به بهترین قیمت به فروش رسیده و با دارنده ورقه تسویه نقدی می‌شود.
مدیر مطالعات اقتصادی و امور بین‌المللی بورس کالای ایران، به بیان مزایای اوراق سلف استاندارد مسکن پرداخت و گفت: امکان تأمین مالی برای فعالان ساخت‌وساز و اطمینان از فروش، امکان پیش‌خرید مسکن در یک بازار رسمی برای خانوارها، تضمین اجرای تعهدات سازنده، امکان سرمایه‌گذاری به صورت متری در مسکن و دسترسی به انجام معاملات از سراسر کشور از مزایای مهم این روش است. ضمن اینکه در این طرح امکان انجام معاملات ثانویه و نیز امکان تعیین کف و سقف سود در قالب اوراق سلف استاندارد وجود دارد. وی گفت: با اجرای طرح فروش متری مسکن در بورس کالا به کمک اوراق سلف استاندارد، امکان جذب منابع مالی برای پروژه‌های بزرگ و سازندگان معتبر فراهم می‌شود و به دلیل اخذ تضامین مورد نیاز از سازنده پروژه، اطمینان و اعتماد لازم برای پیش‌خریدکنندگان مسکن و سرمایه‌گذاران این اوراق در مقایسه با بازار خارج از بورس ایجاد می‌شود.
خانه‌دار شدن یا پس‌انداز
با شرایط گفته شده ممکن است فردی بتواند دو متر از خانه بخرد که این موضوع به منزله خانه‌دار شدن بلکه به معنای سرمایه‌گذاری، پس انداز و حفظ ارزش پول در این شرایط کشور است. در حال حاضر با این شرایط و قیمت خانه کمتر کسی می‌تواند خانه‌دار شود و اغلب افراد به سختی مستاجر هستند این مشارکت خرد در پروژه املاک به توسعه به این حوزه نیز کمک می‌کند و شاید با افزایش انبوه‌سازی غول مسکن کمی استراحت کند و بخشی از مردم بتوانند خانه‌دار شوند.
به گفته برخی از کارشناسان خرید کمتر از 15 الی 20 متر از یک خانه پس انداز به حساب می‌آید و خانه‌دار شدن نیست. چراکه ممکن است یک خانه 200 متر باشد و فردی با خرید 15 متر از آن نمی‌تواند بگوید که صاحبخانه شده و دیگر دغدغه اجاره خانه ندارد بلکه این فرد در این خانه 200 متری سرمایه‌گذاری کرده است و با سرمایه خود در بلندمدت و حتی میان مدت می‌تواند سود خوبی کسب کند.
اما یک مساله نیز وجود دارد اگر هر فرد 10 متر از یک خانه 40 متری را خریده باشند و به نوعی ملک 4 صاحبخانه داشته باشد آن زمان اختلاف بین آنها وجود دارد و هر کس با سهم خود می‌تواند در خانه زندگی کند. در اصل مسوولان باید راهکار این مشکلات را مشخص کنند چراکه در این شرایط تورمی و افزایش بی‌و حد اندازه اجاره‌بها هیچ کس حاضر به اجاره نشینی نیست و به خود حق می‌دهد حتی در خانه 10 متری زندگی کند. باید مسوولان در اطلاعیه‌های جدید خود وضعیت و شرایط خانه‌دار شدن در بورس را شفاف‌تر تشریح دهند
