روش بهینه رونق بازار مسکن

گروه راه و شهرسازی|

در شرایطی که هر دو گونه مطالعات و بررسی های «پیش‌نگر» و «آینده‌نگر» بازار مسکن حاکی از سیطره گسترده فضای اقتصاد کلان کشور بر مناسبات «تولیدی» و «معاملاتی» این بازار است، اما برخی شاخص ها و نشانه های درون بخشی بازار مسکن نشان می دهد که در سطوح محدودی حتی در همین شرایط نیز سیاست ها و روش های بکار گرفته شده می تواند بر جریان «عرضه» آپارتمان به بازار معاملاتی یا اجاره اثرگذار باشد.

آن‌گونه که مدیر عامل سازمان بازآفرینی کشور خبر داده، وقتی 6 ماه از مدت صدور پروانه کاهش می‌یابد، حداقل 15 درصد بازده سرمایه‌گذاری برای سازنده افزایش می یابد. به عبارت دیگر، وقتی بخشی از شرایط «تولید مسکن» تسهیل می شود، جذابیت مالی سرمایه گذاری در ساخت و ساز به میزان قابل توجه حداقل 15 درصد رشد می کند. این در حالی است که بر اساس تازه ترین آمارهای منتشره درباره مالیات ستانی از خانه های خالی، در 11 ماه سال گذشته، فقط «4 میلیارد تومان» از محل شناسایی خانه های خالی و دریافت مالیات از آنها، عاید سازمان امور مالیاتی شده است. رقمی که نشان‌دهنده «ناکارآمدی» قانون مالیات بر خانه های خالی است.

به گزارش «تعادل»، تسهیل فضای کسب و کار یا همان فضای تولید در مورد تولید همه کالاها و محصولات در داخل کشور اثر گذار است و دستکم طی یک دهه اخیر، مسوولان دولتی در این باره سخنان بسیاری گفته‌اند اما تا کنون محیط کسب و کار تسهیل نشده و تولیدکنندگان و کارآفرینان با موانع پرشماری مواجه هستند و از همین رو، برخی از آنها در مواجهه با این موانع، عطای تولید را به لقایش می بخشند و از حوزه تخصصی خود خارج می‌شوند. تا اوایل دهه 1390، از آنجا که سود ساخت و ساز به ویژه در شهرهای بزرگ قابل توجه بود، سازندگان، موانع قانونی و اداری را نادیده می گرفتند و به فعالیت‌های خود ادامه می دادند اما پس از سال 91 تا کنون که بازار معاملاتی ملک وارد رکود بی سابقه ای شده است، و در پی آن، ساخت و ساز رونق و سود سابق را ندارد، موانع اداری و قانونی نیز مزید بر علت شده‌اند و بر طبل مهاجرت سازندگان به شهرهای شمالی کشور کوفته‌اند.

بروکراسی گسترده صدور پروانه ساخت

در همین رابطه، محمد آیینی، مدیرعامل سازمان بازآفرینی ایران تصریح کرده که مجوز ساخت و نوسازی، دارای یک فرآیند و بروکراسی گسترده در کشور است.

وی افزود: شهرداری ها بیان می کنند که مجوزها مرتبط به پروانه در یک ماه در شهرداری انجام می شود ولی با توجه به استعلامات و فرآیند آزمایش خاک و آتش نشانی فضای سبز این فرآیند بسیار طولانی تر از این حد می شود.

به گزارش تسنیم، مدیرعامل سازمان بازآفرینی کشور گفت: در گام بعدی نقشه هایی که باید به تایید سازمان نظام مهندسی برسد مسیر بعدی را شکل می دهد. سپس باید ناظران تعیین شوند که این مساله یک پروسه زمان بر است که گاهی این معطلی را از شش ماه تا دو سال نیز طولانی می کند.

معاون وزیر راه و ترابری با بیان این مطلب که می توان با بازنگری در این فرآیندها و حذف فرآیند های موازی این مدت زمانی را کاهش چشمگیری داد، افزود: برنامه هفتم تاکید دارد که این فرآیند باید به سه ماه تقلیل یابد که یک امر کاملا محتمل است. اگر مراحل صدور پروانه با همکاری مشترک شهرداری و نهادهای ذی‌ربط و نظام مهندسی طی شود قطعا صدور پروانه راه سهل‌تری خواهد یافت. چه لزومی دارد در کوچه ای که بافت مشخص دارد تمام پلاک های نوسازی آزمایش مکانیک مجزا داشته باشند. می توان پهنه های مختلف را مشخص و روی پهنه های مشخصی آزمایش کرد.

وی افزود: اینکه تکلیف کنیم که هر قطعه همان فرآیند را طی کند قطعا زمان زیادی می برد. یکسری مجموعه اقدامات است که باعث طولانی شدن کار می شود که باید برای رفع آنها تلاش کرد.البته می توان این فرآیند را کوتاه کرد یا استعلام فضای سبز و آتش نشانی و سازمان پارک ها که با شهرداری است را با تدابیری به شکل شبکه ای و الکترونیک در یک سامانه انجام داد. همچنین می توان استعلامات فضای سبز را پیشتر انجام داد تا پهنه هایی که در آنها پلاک های داده می‌شود، نیازمند استعلامات دیگر نباشد.

وی اظهارکرد: نظام مهندسی می تواند در شهرداری قرارگاهی ایجاد کند که فرآیندها را کوتاه کند یا سیستم‌‌های این دو نهاد را باهم متصل کرد. معاون وزیر راه بیان کرد: وقتی که شش ماه صدور پروانه کاهش می یابد حداقل 15 درصد بازه سرمایه گذاری برای سازنده افزایش می یابد. پشتوانه و ضمانت اجرای این مساله در مجلس انجام شده و با توجه به حمایتی که از سوی وزیر راه وشهرسازی انجام شد این بند در برنامه هفتم لحاظ و این تکلیف برعهده شهرداری ها گذاشته شد.

وی افزود: یکی از مهم‌ترین فرآیندهایی که می تواند به کم شدن این زمان کمک کند، حمایت همه‌جانبه برای الکترونیکی شدن تمامی این فرآیند است. از مردم نیز تقاضا داریم که نسبت به نوسازی واحدهای خود اقدام کنند و اگر مشکلی هم وجود داشت به سازمان نوسازی اطلاع دهند.

وی اظهار امیدواری کرد: تمام توان خود را برای کاهش زمانی فرآیند تولید مسکن در ایران به کار خواهیم بست.

مالیات از خانه‌های خالی

فقط «4 میلیارد تومان»

در تحولی دیگر، بررسی گزارش عملکرد سازمان مالیاتی نشان می دهد تا بهمن ماه سال 1402 ارقام ناچیزی مالیات بابت خانه های خالی، و خودروها و خانه های لوکس وصول شده است. بر گزارش تسنیم، از خانه های خالی فقط 4 میلیارد تومان مالیات وصول شده است. این در حالي كه درآمد مالياتي از خانه‌هاي خالي ۲ همت (۲۰۰۰ ميليارد تومان) در سال ۱۴۰۲ تخمين زده شده است.

بر اساس گزارش سازمان مالیاتی کشور در 11 ماهه ابتدای سال 1402 حدود 42 میلیارد تومان مالیات از املاک لوکس وصول شده است.

این درحالی است که میزان مالیات وصولی از خودروهای سواری گرانقیمت حدود 1500 میلیارد تومان بوده است.

به گزارش «تعادل»، در حالی میزان مالیات وصولی از خانه های خالی حدود 4 میلیارد تومان بوده است که به گفته نمایندگان مجلس، مسوولان و کارشناسان دولتی، اخذ مالیات از خانه های خالی منجر به عرضه این دسته از خانه به بازار معاملاتی یا بازار اجاره می‌شود. با وجود این هدف‌گذاری اما قانون مالیات ستانی از خانه های خالی و اساسا نظام مالیات ستانی «ملکی» از سوی کارشناسان همواره مورد نقد بوده است. به باور کارشناسان رقم های مالیاتی تعیین شده در قانون، به ویژه در شرایط تورمی اقتصاد کشور، «بازدارنده» نیستند به گونه ای که خالی نگه داشتن خانه، همچنان برای مالک دارای جذابیت مالی و پولی است. از سوی دیگر، مهم‌ترین مشکل مالیات ستانی از خانه های خالی، شناسایی این دسته از املاک است که با موانع متعدد تا کنون رو به رو بوده است.

جاي خالي تحقق سامانه املاك و اسكان

قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي مي‌تواند مالكان داراي خانه خالي را به عرضه واحدها يا پرداخت ماليات هدايت كند. البته در اين رابطه بايد توجه ويژه‌اي صرف برطرف كردن چالش‌هاي قانوني و اجرايي كردن اين ابزار باشد.

نقص اطلاعات سامانه املاك و اسكان به دليل عدم همكاري سازمان ثبت اسناد باعث شده كه ماليات پيش بيني شده از خانه‌هاي خالي محقق نشود.

به گفته کارشناسان، تجربه كشورها نشان مي‌دهد وضع ماليات بر خانه‌هاي خالي مي‌تواند به افزايش عرضه مسكن و كنترل بازار اجاره مسكن منجر شود اما به دليل جزييات و پيچيدگي‌هاي فراوان اين پايه مالياتي لازم است در طراحي آن دقت شود. با وجود اينكه اين قانون از قبل از انقلاب در كشور وجود داشته است و چندين بار دچار تغييراتي شده است اما تاكنون عملا اجرايي نشده است. آخرين تغيير اين قانون مربوط به آذر سال ۱۳۹۹ مي‌شود كه در اصلاحيه آن تلاش شده است، ايرادات اساسي قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي كه منجر به عدم اجرايي شدن آن شده بود، مرتفع شود. با اين حال، با توجه به در اختيار نبودن اطلاعات مالكيتي و سكونتي، افراد به نظر مي‌رسد اولين قدم و اولويت بايد تكميل سامانه املاك و اسكان باشد.

بر اساس این گزارش، تكميل شدن اين سامانه از اخذ ماليات بر خانه‌هاي خالي اهميت بيشتري در سياست‌گذاري حوزه مسكن دارد و به همين دليل مي‌توان ماليات بر خانه‌هاي خالي را به نوعي ضمانت اجرايي اظهار سكونت و مالكيت افراد قلمداد كرد. به نوعي كه املاكي كه سكونت يا مالكيت آنها اظهار نشده باشد در حكم خانه خالي تلقي شده و طبعا در زمان نقل و انتقال لازم است بدهي مالياتي مربوط به آنها تسويه شود.