سد مالیاتی بر سر راه رونق مسکن
گروه راه و شهرسازی سارا حامدی
وضع مالیات 10درصدی بر فروش مسکن اعتراض انبوه‌سازان را به دنبال داشته است. انبوه‌سازان و کارشناسان اقتصادی با ارائه استدلال‌های فنی بر این امر تاکید می‌کنند که وضع این مالیات در شرایط کنونی همچون سدی بر سر راه رونق و حرکت بازار مسکن ارزیابی می‌شود.
ابتدای سال 95 بود که دولت با اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، فعالیت ساخت و فروش مسکن را به عنوان یک حرفه در نظر گرفت و این حرفه را نیز مانند سایر مشاغل مشمول اخذ مالیات بر درآمد دانست. براساس این قانون، نقل و انتقال قطعی ساختمان‌های نوساز اعم از مسکونی و... که بیش از دو سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آنها نگذشته باشد علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی، مشمول مالیات مقطوع به نرخ 10درصد براساس ارزش معاملاتی اعیانی مورد انتقال شدند.
همان زمان با اعلام و ابلاغ این قانون به سازندگان و تولیدکنندگان مسکن بسیاری از انبوه‌سازان اعتراضات فراوانی نسبت به این قانون مطرح و درخواست کردند یا این مالیات برداشته شود یا میزان آن کاهش یابد.
به تازگی نیز مصطفی قلی‌خسروی، رییس سابق اتحادیه مشاوران املاک نیز با اشاره به اینکه اجرای مقررات ماده ۷۷ قانون مالیات مستقیم و دریافت مالیات از محل درآمد معاملات مسکن، زمینه‌ساز تخلف از قانون در معاملات می‌شود، گفته است که اشخاص حقیقی مشمول این قانون در صورتی که معامله‌یی برای یک ساختمان انجام دهند که 3سال از صدور پروانه پایان کار آن نگذشته باشد شامل پرداخت مالیات خواهند شد. هر نوع برنامه‌ریزی برای افزایش پرداخت مالیات برای فعالان مسکن سبب جهش قیمتی خواهد شد که این موضوع با گفتمان دولت مبنی کمک به بخش مسکن و خروج از رکود ناهمخوانی دارد.
وی تصریح کرده است که شیوه‌های مختلف دریافت مالیات در این سال‌های اخیر باعث شده فعالان بخش مسکن در تنگنا قرار گیرند. اما اجرای ماده 77 قانون مالیات مستقیم به‌طور حتم باعث تخلف از قانون می‌شود. در واقع اجرای قانون یاد شده زمینه‌ساز این موضوع است که افراد از نقل و انتقال سند به‌طور رسمی طفره بروند و در سال‌های آینده با انبوهی از تخلف‌ها در بخش مسکن مواجه شویم. رییس سابق اتحادیه مشاوران املاک کشور با بیان اینکه انتظار داریم دولت دوازدهم برای بخش مالیات‌هایی که از فعالان بخش مسکن دریافت می‌کند تنگنای مالیاتی ایجاد نکند، گفته است: مشاوران املاک ملزم هستند مالیات بر ارزش‌افزوده پرداخت کنند. درحالی که ماموران سازمان امور مالیاتی خودشان در محاسبه مالیات واحدهای صنفی ذی‌نفع هستند. به همین دلیل در محاسبه مالیاتی رعایت انصاف را نمی‌کنند و با این روش باعث تعطیلی، بیکاری و رکود بسیاری از واحدهای صنفی شده‌اند.
ناعادلانه بودن دریافت مالیات
البته قلی‌خسروی تنها انبوه‌سازی نیست که به این قانون انتقاد و اعتراض دارد و خواستار تغییر آن شده است. حسن محتشم، رییس انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گفت‌وگو با «تعادل» با اشاره به موضوع اصلی مالیات در پایان سال 1394 مصوب شد تا این قانون از ابتدای سال 1395 در کشور اجرا شود، گقت: دریافت این نوع مالیات‌ها کاری غیرمنصفانه و غیراصولی است که در بخش ساخت و ساز لحاظ شده است. محتشم ادامه داد: همان طور که گفتم، دریافت این نوع مالیات از سازندگان و فروشندگان مسکن به خصوص انبوه‌سازان غیرمنصفانه است زیرا دریافت 10درصد مالیات اولا علی‌الحساب است و تکلیف سازنده و مالیات‌دهنده روشن نیست و هر زمان می‌توانند با اعلام اینکه این مقدار مالیات قطعی نیست، مبلغ آن را افزایش دهند.
رییس انجمن انبوه‌سازان استان تهران تصریح کرد: این موضوع به‌طور کلی دارای ایراد و اشکال است زیرا اولا چرا باید دریافت این مالیات‌ها به صورت علی‌الحساب باشد. اگر قرار است مالیاتی دریافت شود، تکلیفش روشن باشد تا بر مبنای آن اگر کسی خواست مفاصاحساب بگیرد امکان اخذ مفاصاحساب برایش فراهم باشد. وی افزود: ایراد دیگری که بر وضع این مالیات وارد است، ناعادلانه بودن دریافت این نوع مالیات‌هاست. زیرا در واقع مالیات نقل و انتقال توسط سازمان مالیات دریافت می‌شود و دفترخانه‌های اسناد رسمی نیز نقل و انتقال املاک را بدون پرداخت این نوع مالیات ثبت نمی‌کنند. به همین خاطر دریافت مالیات مضاعف در شرایط رکود حاکم بر بازار مسکن یک عامل بازدارنده و محدود‌کننده انجام خرید و فروش در بازار مسکن است که موجب می‌شود، تمایل فروشندگان برای ورود به بازار معاملات مسکن کاهش یابد.
رییس انجمن انبوه‌سازان استان تهران ادامه داد: علاوه بر مواردی که پیش‌تر مطرح شد در طولانی مدت دریافت این مقدار مالیات از فروشندگان و سازندگان به‌طور ناخودآگاه بر مصرف‌کنندگان مسکن تحمیل می‌شود. زیرا سازندگان در نهایت مجبور می‌شوند تا مالیات وضع شده را به دولت پرداخت کنند، هزینه تمام شده ملک بالا رفته و خریداران باید ملک را گران‌تر بخرند که این موضوع روی بازار مسکن و تولید تاثیر منفی خواهد گذاشت.
محتشم با اشاره به اعتراض انبوه‌سازان به وضع این نوع مالیات گفت: انبوه‌سازان پس از اعلام دریافت این نوع مالیات، اعتراض خود را به سازمان‌های مربوطه اعلام کردند و این موضوع در شورای گفت‌وگو مطرح شد و قرار بود که این شورا پس از بررسی استدلال‌های مطرح شده از سوی انبوه‌سازان درخصوص اعتراض آنها تصمیم‌گیری کند که البته هنوز این تصمیم به انبوه‌سازان اعلام نشده است و ما منتظریم به اعتراضمان رسیدگی شود و سازمان دارایی متقاعد شود که به دلیل غیرعادلانه بودن این نوع مالیات از دریافت آن صرف‌نظر کند.
محتشم با تاکید بر اینکه دریافت این نوع مالیات از سازندگان به نفع اقتصاد کشور نیست، گفت: هنگامی که مبلغ قابل توجهی بدون یک بررسی درست از وضعیت بازار از سازندگان و تولیدکنندگان مسکن دریافت شود، مقاومت این قشر را به دنبال خواهد داشت. وی افزود: از سوی دیگر باید توجه داشت که با دریافت این مالیات از سازندگان مسکن قدرت اقتصادی آنها کاهش پیدا کرده و میزان ساخت و ساز و در نهایت میزان معاملات خرید و فروش مسکن در کشور کاهش یافته و همین موجب می‌شود تا رکود بازار مسکن طولانی‌تر شود.
اعتراض وارد است
غلامرضا حیدری کردزنگنه، رییس سابق سازمان امور مالیاتی کشور نیز در گفت‌وگو با «تعادل» با اشاره به اینکه اعتراضات انجام شده درخصوص وضع مالیات بر خرید و فروش مسکن در کشور درست است، گفت: یکی از عواملی که موجب می‌شود، مشکلات موجود در بازار مسکن افزایش یابد و رکود این بازار طولانی‌تر شود، دریافت این نوع مالیات‌هاست که هم هزینه نقل و انتقال مسکن را گران می‌کند و هم موجب افزایش قیمت خانه‌ها در کشور می‌شود.
کردزنگنه ادامه داد: زیرا هنگامی که تولید‌کننده مسکن مجبور باشد، مالیات‌های مختلفی را به دولت پرداخت کند برای اینکه بتواند از ساخت و‌سازی که انجام داده درآمد کسب کند، واحدهای ساخته شده خود را با قیمت بیشتری به مردم و خریداران می‌فروشد و همین خود علاوه بر اینکه قدرت خرید مردم را کاهش می‌دهد، موجب می‌شود تا قیمت مسکن در بازار افزایش باید.
رییس سابق سازمان امور مالیاتی درخصوص نحوه وضع و دریافت این مالیات‌ها نیز ادامه داد: دولت این مالیات‌ها را براساس میزان نقل و انتقالات مسکن بر حسب قیمت روز مسکن محاسبه و وضع کرد. علاوه بر این نوع مالیات یک نوع مالیات بساز بفروشی نیز وجود دارد که با مالیات نقل و انتقال تفاوت دارد.
کردزنگنه گفت: افرادی که قصد فروش خانه خود را دارند براساس قیمت ارزش معاملاتی جدید که بر حسب قیمت روز است باید این مالیات‌ها را بپردازند. البته پیش از این مبلغ قیمت ارزش معاملات شاید یک دهم ارزش قیمت روز بود اما درحال حاضر با نزدیک کردن قیمت معاملاتی به قیمت روز خود به خود مالیات نیز افزایش پیدا کرده است و این مالیات ارتباطی به اینکه شما در سال چند بار معامله مسکن انجام می‌دهید، نداشته و با هر بار خرید و فروش مسکن باید از طرف فروشنده به دولت پرداخت شود.
