فروش متری یا پیش‌فروش بورسی

گروه راه و شهرسازی|

خبرهای رسیده حاکی از این است که طرح فروش متری مسکن متعلق به شهرداری تهران یک گام دیگر به بازار سرمایه نزدیک شده و سهام مربوطه در آینده از طریق بورس کالا به متقاضیان عرضه خواهد شد.

این طرح اما اگر از زاویه انتقادی رادیکال نهفته در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس که هفته گذشته از سوی این نهاد منتشر شد و «تعادل» نیز بخش‌هایی از آن را گزارش کرد، بررسی شود؛ هیچ عایدی برای متقاضیان مصرفی (شهروندان معمولی) نخواهد داشت و در صورت اجرا، به شکاف نابرابری مسکن و همچنین فقر مسکن در ایران دامن خواهد زد. چه آنکه پیش فرض این طرح، حفظ ارزش سرمایه متقاضیان مصرفی در کوران جهش‌های تورمی است و درباره گروه‌های کم برخورداری که اساسا سرمایه‌ای برای حفظ و انباشت ندارند، سکوت کرده است.

هم‌اینک نیز گروه‌های برخوردار جامعه در مواجهه با تورم از طریق خرید طلا یا دلار تلاش می‌کنند ارزش سرمایه خود را حفظ کنند، اما افرادی که از قدرت مالی لازم برای ورود به این بازی ناتوان هستند، روز به روز به دلیل تورم ایجاد شده از سوی دولت و جا ماندن از این بازی، فقیرتر می‌شوند. در این حال، برخی از کارشناسان بر این باورند که طرح فروش متری مسکن می‌تواند به تامین مالی پروژه‌های کوچک (تقویت سمت عرضه) کمک کند. اگر این مساله را بپذیریم، باید اعتراف کرد که طرح فروش متری، نسبت به تقویت توان مالی سمت تقاضا (مردم) بی‌اعتنا است و صرفا به حفظ دارایی‌های آنان نظر دارد. در این شرایط، بی‌گمان، یگانه راه سامان یافتن بازارها از جمله بازار مسکن، مهار تورم توسط دولت است. در این حالت است که خود به خود معضلات اقتصادی و حتی اجتماعی حل می‌شوند.

در عین حال، بی‌گمان، فروش متری مسکن که قرار است در بازار سهام عملیاتی شود، طرحی جز «پیش‌فروش» متری واحدهای در دست احداث متعلق به شهرداری تهران نیست. در واقع، شهرداری تهران با در اختیار داشتن زمین شهری، قدرت صدور پروانه‌های ساختمانی و همچنین امکان استفاده از وام 450 میلیون تومانی ساخت برای هر واحد مسکونی در چهارچوب طرح نهضت ملی مسکن، تمایل دارد، در آینده نزدیک بخشی از منابع ریالی مورد نیاز برای تامین هزینه مصالح ساختمانی و پرداخت دستمزد کارگران و مهندسان پروژه‌های خود را از طریق «پیش‌فروش» متری واحدهای در دست ساخت یادشده تامین کند. در پایان عملیات احداث این واحدهای ساختمانی، شهروندانی که از طریق بازار سرمایه توانسته‌اند چند متر مسکن «پیش خرید» کنند، در اولویت واگذاری واحدهای مسکونی قرار خواهند داشت و می‌توانند با پرداخت مابقی قیمت یک واحد به نرخ روز، مالک آن شوند. به‌طور مثال، اگر شهروندی تا پیش از پایان عملیات احداث ساختمان‌های شهرداری (یعنی تا حدود 3 سال دیگر) 10 متر واحد مسکونی خریداری کرده است و یک واحد 50 متری آماده فروش است، می‌تواند با پرداخت قیمت 40 متر، صاحب آن خانه 50 متری شود. 

گر چه طرح «پیش‌فروش» متری مسکن تا قبل از سال 1397 و پیش از آغاز نوسان‌های شدید قیمت مسکن و تورم می‌توانست برای مستاجران و به ویژه برای زوج‌های جوان راهگشا باشد، اما با توجه به شرایط فعلی اقتصاد به نظر نمی‌رسد، جمعیت قابل توجهی از شهروندان عادی به اندازه‌ای تمکن مالی داشته باشند تا در این طرح مشارکت کنند. از این رو، بیم آن می‌رود که همچون پروژه مسکن مهر شهر پردیس، گروهی از دلالان روی این پروژه‌ها سرمایه‌گذاری کنند.

در این شرایط، این پروژه اگر نفعی برای شهروندان عادی نداشته باشد، برای دلالان و شهرداری تهران دارای منفعت است. چه آنکه شهرداری تهران می‌تواند با دستیابی به منابع پولی جدید، بخشی از مشکلات مالی خود را حل کند و همچنین از محل ساخت و ساز، سودی نیز به دست آورد. چه آنکه تا سه سال آینده (البته استاندارد تحویل واحدهای مسکونی 18 تا 24 ماه است نه36 ماه) به اندازی تورم به قیمت این واحدها خواهد خورد که سودهای کلانی را قسمت شهرداری بکند.

    اخذ مصوبه فقهی فروش متری  مسکن در بورس

به تازگی مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران، اعلام کرد که مصوبه فقهی فروش متری مسکن در بورس (فروش اوراق موازی سلف اسلامی) اخذ شده و این موضوع در هیات‌مدیره بورس در حال پیگیری است و به محض ابلاغ دستورالعمل مربوطه، شهرداری تهران جز اولین مجموعه‌هایی است که اولین عرضه در قالب این نوع فروش را عملیاتی می‌کند. هدایت افزوده است: اولین پروژه برای این موضوع در هلال احمر (نواب) با تعداد ۲۰۰ واحد در نظر گرفته شده و اگر نهایتاً فرد خریدار خواست بفروشد، در آخر پروژه به قیمت روز می‌فروشد.

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در اشاره به قیمت متری مسکن در این طرح، بیان کرد که قیمت پایه را کارشناس بورس مشخص می‌کند. به گفته او، کنترل تورم و جذب نقدینگی در جامعه، رشد تولید مسکن و ساخت مسکن استطاعت پذیر سه هدف اجرای فروش متری زمین است.

    جزییات خرید طرح فروش متری زمین

داشتن کد بورسی الزامی است و متقاضیان باید در سامانه سجام ثبت نام کنند و سپس در یک کارگزاری ثبت نام کنند تا معاملات را انجام دهند.

برای خرید و فروش متری مسکن در بورس طبق شرایط سهام زمین متری، در اختیار داشتن حداقل سرمایه‌ای که هنگام واگذاری اوراق از طرف سازمان بورس و اوراق بهادار اعلام می‌شود لازم است تا فرد بتواند با خرید اوراق متناسب با متراژهای معین واحدها، در سررسید مشخص، واحد مسکونی را تحویل بگیرد. مثلاً برای تحویل گرفتن یک واحد ۳۰ متری، باید اوراق تعیین شده برای آن واحد تأمین شود.

   کمک حداقلی به طرف عرضه و تقاضا

عده‌ای از کارشناسان اقتصادی و حوزه مسکن موافق این طرح نیز معتقدند که بحث فروش متری مسکن در واقع یک ابزار چند وجهی و یک مکانیزم برای تأمین نقدینگی پروژه‌های عمرانی است و از یک سوی دیگر با توجه به شرایط اقتصادی که دچار چالش تورم است، راهی برای سرمایه‌گذاری مردم است و حتی شاید بتواند ارزش پول ملی مردم را حفظ کند. فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن در خصوص این طرح به مهر گفت: اوراق سلف راهکار مناسبی برای تأمین مالی پروژه‌های ساخت است که دوره‌های قبل نمونه آن با نام صندوق‌های مالی شکل گرفته است اما به شکل اوراق سلف تکمیل شده نبود. این فروش اوراق یا همان فروش متری زمین در بورس می‌تواند برخی از پروژه‌های کوچک را تأمین مالی کند.

وی افزود: البته سال‌های گذشته مردم نشان دادند که برای خرید اوراق مسکن جذب بازار بورس نمی‌شوند و اما شاید طرح اوراق سلف بتواند این سرمایه‌گذاری از طریق بورس موفق شود باید دید پس از عرضه چه اتفاقی رخ خواهد داد.

کارشناس مسکن بیان کرد: از این طرح نهادها و سازمان‌ها می‌توانند برای خانه‌دار کردن کارمندان خود استفاده کنند و هم مردم را برای خرید اوراق مسکن تشویق کنند.

   طرح‌های پوچ و ناموفق

مرتضی افقه، کارشناس اقتصادی اما در خصوص فروش متری خانه گفت: طرح‌هایی که مطرح می‌شود تا وقتی که سرمایه‌گذار نداشته باشد قابلیت اجرایی ندارد و مردم را خانه‌دار نمی‌کند به‌طور مثال مسکن مهر یا مسکن ملی با مشکل زمین و سرمایه‌گذار رو‌به‌رو است اگر قرار بود مشکل مسکن با طرح حل شود با طرح ساخت و سازها حل می‌شد.

وی بیان کرد: این طرح‌ها برای این است که تنش‌های بازار مسکن کاهش پیدا کند اما قطعاً این طرح فروش متری خانه مردم را خانه‌دار نخواهد کرد.

حسن محتشم، انبوه ساز و کارشناس مسکن درخصوص فروش متری خانه در بورس گفت: فروش متری مسکن در اواخر دهه ۷۰ تجربه شد اما به دلایل نامعلومی متوقف شده است و اما این فروش متری تأثیری روی تولید نخواهد گذاشت.

وی بیان کرد: تنها تأثیر، این است که سرمایه‌های جزو کوچک وارد خرید خانه شود با توجه به اینکه ارزش پول هر روز با توجه به تورم کاهش پیدا می‌کند طرح فروش متری خانه مقابل کاهش سرمایه‌ها را می‌گیرد.

این کارشناس مسکن در ادامه درخصوص ساخت مسکن در طرح فروش متری مسکن به مهر گفت: این طرح باعث ساخت و ساز نمی‌شود و حتی تقاضا را نیز کاهش نمی‌دهد فقط باعث می‌شود حداقل ارزش پول مردم با خرید یک یا 10 متر خانه حفظ شود اما باعث تسریع در ساخت و ساز نخواهد شد.

حسن محتشم بیان کرد: انتظارات جامعه از طرح فروش متری کنترل بازار مسکن و همچنین خانه‌دار کردن مردم است اما با توجه به اینکه خانه در پایتخت متری ۵۰ میلیون است و خرید 10 متر خانه مردم را خانه‌دار نمی‌کند فقط ارزش سرمایه مردم را حفظ می‌کند.