سیل نقدینگی به سوی بازار ملک
کارشناسان معتقدند کاهش نرخ ارز در صورتی که بر کاهش قیمت برخی از نهاده‌های ساختمانی اثر مستقیم داشته باشد، می تواند با متعادل کردن قیمت تمام شده تولید مسکن، منجر به افت قیمت مسکن شود.
در حالی که بسیاری از سیاست گذاران حوزه مسکن اثرگذاری نوسانات بازارهای ارز و سکه بر جهش قیمتی مسکن را توجیه پذیر نمی دانند، برخی مسئولان بخش اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی افزایش قیمت مسکن در ماه‌های گذشته را ناشی از تلاطمات ارزی معرفی کردند.
پروانه اصلانی، معاون مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی هفته گذشته در گفت‌وگو با مهر درباره اثرگذاری بازار مسکن از بازارهای موازی اظهار کرد: دیدگاهی که مخالف برهم‌کُنشی قیمت ارز بر مسکن است، از جایی ناشی می‌شود که برخی معتقدند مسکن کالایی است که نهاده‌های به کار رفته در آن وارداتی نیست و در داخل تولید می‌شود؛ بنابراین تحت تأثیر نرخ ارز قرار نمی‌گیرد. این در حالی است که قیمت مسکن، هم به لحاظ وارداتی بودن برخی نهاده‌های آن و هم از نظر سرمایه‌ای بودن، تحت تأثیر نوسانات ارزی قرار می‌گیرد.با این توصیف، با آغاز روند کاهشی نرخ ارز در پی اعلام سیاست‌های جدید ارزی دولت، این سؤال پیش می آید که آیا قیمت مسکن نیز کاهش خواهد یافت یا خیر؟
بسیاری از کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند اگر این روند کاهشی ارز، سبب کم شدن قیمت تمام شده تولید مسکن از طریق ارزانتر شدن نرخ نهاده‌های ساختمانی شود، نرخ مسکن نوساز را در روند ثابتی نگه می دارد.
رد اثرگذاری مستقیم ارز بر مسکن
حسین عبده تبریزی، مشاور وزیر راه و شهرسازی در تأمین مالی در گفت وگو با مهر، درباره اثرگذاری کاهش قیمت ارز بر قیمت مسکن اظهار کرد: درک بازار این است که مردم فکر می کنند قیمت زمین و مسکن هم با قیمت ارز باید بالا و پایین شود. درست است که وقتی قیمت ارز بالا می رود، قیمت برخی دیگر از کالاها از جمله مسکن هم افزایش می یابد اما باید توجه کنیم زمین و مسکن کالای قابل معامله و خرید و فروش نیست.
وی ادامه داد: با بالا و پایین شدن قیمت دلار، قیمت خودرو هم دچار نوسان می‌شود چون خودرو کالایی است که می توان آن را وارد یا صادر کرد. اما زمین و مسکن کالایی هستند که واردات و صادرات ندارند.عبده تبریزی افزود: بنابراین این توقع که قیمت زمین و مسکن عینا با بالا و پایین شدن قیمت ارز، از آن تقلید کند، به نظر من تصور درستی نیست. اینگونه نیست که اگر نرخ ارز دو برابر شود، قیمت مسکن هم دو برابر می‌شود.مشاور وزیر راه و شهرسازی یادآور شد: وقتی نرخ ارز افزایش می یابد، قیمت آن بخش از مصالح ساختمانی که به ارز وابسته است افزایش می یابد، قیمت مسکن هم کمی افزایش می یابد اما نه به همان نسبت تغییرات قیمت دلار.
مسکن گرانتر خواهد شد
تیمور رحمانی، عضو هیئت علمی دانشگاه تهران نیز در گفت وگو با مهر درباره برهم کنشی ارز و مسکن تصریح کرد: کاهش نرخ ارز بر قیمت مسکن تأثیر معکوس دارد، به این معنا که افزایش نرخ ارز سبب گرانتر شدن مسکن می‌شود.
وی ادامه داد: قیمت مسکن کمی قبل از آغاز نوسانات ارزی، افزایش خود را از آذرماه سال قبل شروع کرده بود؛ گرانتر شدن مسکن به دلیل رشد نقدینگی است که سبب «هُل دادن» قیمت‌ها به سمت بالا می‌شود.این اقتصاددان گفت: مسکن در آغاز راه افزایش قیمت‌ها بود که شرایط اقتصاد کشور باعث شد، بخش زیادی از نقدینگی به سمت بازار سکه و ارز هجوم بیاورد و اتفاقا هم رشد قیمت و هم تعداد معاملات مسکن تا حدودی متوقف شد. حال که خیلی‌ها از سکه و ارز به عنوان بازارهای سودده ناامید می شوند، به بازارهای سهام و مسکن رو می آورند. بنابراین باید در انتظار رشد قیمتی سهام و مسکن باشیم.
دلیل گرانی مسکن چه بود؟
وی توضیح داد: وقتی نرخ ارز افزایش می یابد، از طریق افزایش هزینه‌های تولید بر قیمت مسکن هم اثر گذاشته و قیمت مسکن بالا می رود. ازآنجایی که این افزایش قیمت، عمدتا به واحدهای مسکونی جدید تعلق می گیرد، درنتیجه گرانتر شدن مسکن ارتباطی به افزایش مصالح و نهاده‌های ساختمانی ندارد. از این رو، افزایش تقاضا است که سبب گرانی مسکن می‌شود.
به گفته استاد اقتصاد دانشگاه تهران، با توجه به اینکه افزایش تقاضای خرید مسکن، از افزایش نقدینگی سرچشمه می گیرد، حال اگر راه این نقدینگی از ورود به ارز و سکه متوقف شود خود به خود مسکن را جایگزین می کند.
رحمانی افزود: کار چندانی نمی توان برای مقابله با حرکت نقدینگی به سمت مسکن و درنتیجه گرانتر شدن آن انجام داد بهتر هم هست که جلوی آن را نگیریم، چون حرکت نقدینگی به سمت مسکن بهتر از حرکت آن به سمت ارز و سکه است.وی با اشاره به افت شدید سرمایه گذاری در مسکن طی چند سال گذشته، گفت: کاهش سرمایه گذاری در مسکن می تواند در آینده اجاره بها را به شدت تحت تأثیر قرار دهد بنابراین شاید حرکت نقدینگی به سمت مسکن کمک کند تا حدودی سرمایه گذاری در این بخش از نظر ساخت و ساز هم بیشتر شود.
شرایط آتی سخت تر خواهد شد؟
سلمان خادم المله، کارشناس اقتصاد مسکن درباره اثرگذاری بسته ارزی بر بازار مسکن گفت: بسته ارزی به نظر می رسد، حداقل روی کاغذ نسبت به آنچه که یکی دو ماه قبل اجرایی می شد بسیار عاقلانه‌تر
است. اولا بانک مرکزی مقداری حضور جدی‌تری پیدا می کند و نقش تثبیت کننده دارد. تعیین نرخ را در اختیار بازار آزاد می گذارد که این فضای رقابتی
می‌تواند به افزایش عرضه و کاهش قیمت‌ها منجر شود.
وی در گفت و گو با ایسنا، اظهار کرد: در عین حال یک نکته را توجه داشته باشیم که اتفاقات دی ماه ۱۳۹۶ به بعد در فضای اقتصادی کشور و بازارها عامل اصلی تورم است. به هر حال آمریکا در یک فرآیندی تصمیم به افزایش فشار اقتصادی بر ایران گرفت. تصمیم گرفتند بانک‌های ما را محدود کنند، اجازه فروش نفت و ورود دلار به کشور را ندهند. این آیتم‌ها اگر با همین وضعیتی که الان هستیم پیش برود شرایط آینده را سخت خواهد کرد. بسته ارزی یک اقدام کوتاه مدت است برای اینکه از سیاستگذاری‌های اشتباه داخلی که خودمان ایجاد کردیم فاصله بگیریم. منتها مشکل این است که در بحث سیاست خارجی، یک دشمن که قدرت بالایی دارد تصمیم گرفته اقتصاد ما را فلج کند. تجربه هم نشان داده که می‌تواند لطماتی به اقتصاد ما بزند. بنابراین اگر تحریم آمریکا با همین سرعت و شدت باشد و توافقی صورت نگیرد، آیتم‌هایی شبیه بسته ارز هم طبیعتا پاسخگو نخواهد بود.
به گفته خادم المله، کارایی بسته برای زمانی است که شرایط از چیزی که الان هست بدتر نشود. در غیر این صورت بسته هم برای ایجاد تعادل در بازارها کافی نخواهد بود. بخش مسکن با ۱۲۰۰ حرفه و صنعت در ارتباط است که طبیعتا فشارهای اقتصادی باعث رکود در این بخش‌ها، کاهش تولید و بالا رفتن قیمت مسکن خواهد شد و توان خریداران مصرفی از بین
می‌رود. بنابراین معاملات کاهش پیدا می کند و ما وارد فاز رکود جدی خواهیم شد.
