گره مسکن را کور‌تر نکنید
ایمان رفیعی
کارشناس مسکن
سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تقریباً یکی از مهم‌ترین و مطمئن‌ترین نوع سرمایه‌گذاری‌هایی است که در سراسر جهان در مقیاس ملی و بین‌المللی توسط افراد و دولت‌ها انجام می‌شود. خرید ملک به عنوان سرمایه‌گذاری کم ضرر، و خرید زمین به عنوان سرمایه‌گذاری تقریبا بدون ضرر، شناخته می‌شود. در کشورهایی مانند ایران، که بابت خرید و نگهداری ملک و زمین، مالیات تقریباً ناچیزی اخذ می‌شود، اهمیت و ارزش این سرمایه‌گذاری و جذابیت آن بیشتر از سایر نقاط است.
باید توجه داشت که مسکن، هیچگاه به عنوان یک کالای صرفاً مصرفی نگریسته نشده است. با وجود ثبات تورم در بسیاری از کشورهای پیشرفته و صنعتی، رشد قیمت ملک همواره باعث نوعی دید سرمایه‌گذاری در این بازار شده است. اما نکته ظریفی که در این بین اغلب نادیده گرفته می‌شود، این است که باید بین نگاه سرمایه‌ای به بازار معامله املاک و دید سرمایه‌گذاری نسبت به بازار ساخت ملک، تفاوت قائل شد. همانطوری که ورود حجم زیادی از نقدینگی به بازار معاملات ملک موجب بروز و رواج پدیده دلالی و سودجویی در این بازار می‌شود، ورود نقدینگی به بازار ساخت ملک، اگر مطابق قواعد و ضوابط قانونی انجام شود، می‌تواند با ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای ملک، موجب حفظ قیمت املاک و جلوگیری از رشد بی‌رویه آن شود.
نمی‌توان ورود سرمایه به بازار ملک را صرفاً به عنوان یک پدیده منفی و مضر برای این بازار در نظر گرفت. در ایران که تقریبا سودجویی و دلالی در تمام بخش‌های اقتصاد دولتی و خصوصی آن رایج است، مهم‌ترین بازارهایی که به عنوان مقصد نقدینگی معمولاً مورد توجه قرار می‌گیرد، به ترتیب اولویت عبارت است از، بازار ارز، بازار طلا، بازار بورس و بازار مسکن. معمولاً تمام بخش‌های اقتصاد ایران، اعم از بخش‌های داخلی و خارجی، ارتباط سنتی و بعضاً خود ساخته‌ای با بازار ارز برقرار کرده‌اند.
البته بخش زیادی از این ارتباط به دلیل سهل الوصول بودن و عدم نظارت و کنترل کافی در بازار ارز اتفاق می‌افتد.
شاید به همین دلیل است که برخی تولید‌کنندگان بزرگ علاقه چندانی به حفظ ثبات در این بازار ندارند، زیرا هر زمان که برای افزایش قیمت محصولات خود از مجوزهای دولتی ناامید می‌شوند، با دستاویز قرار دادن نرخ ارز، اقدام به ساخت قیمت‌های صوری و مقایسه بهای محصولات خود با بهای کالای مشابه در بازارهای بین‌المللی می‌کنند. با اینکه عدم ارتباط مستقیم نرخ ارز با نرخ‌های جدید و بعضاً ساختگی که برای بهای تمام شده کالاها اعلام می‌شود، برای تولید‌کننده و مصرف‌کننده مسجل شده است، اما جالب اینجا است که همچنان با مبنا قرار دادن نرخ ارز، تمام بخش‌های اقتصاد ایران خود را با آن منطبق می‌کنند.
بازار مسکن که با وجود پایداری زیاد، در رتبه چهارم جدول مقاصد پر کشش سرمایه‌گذاران مطرح شده است، به دلیل رکودی که از سال‌ها قبل دامن آن را گرفته، از کمبود نقدینگی به‌شدت رنج می‌برد. ناکامی دولت در زمینه کنترل این بازار و عدم محقق شدن وعده‌های داده شده در خصوص تامین مالی و سایر حمایت‌های دولتی در زمینه تهیه مسکن، باعث شده تا دست مصرف‌کنندگان واقعی از این بازار کوتاه بماند.
در حال حاضر، عمده نقدینگی در گردش در بازار مسکن مربوط به سرریز نقدینگی دلالان و سودجویان از سایر بازارهای کوتاه‌مدت و زود بازده مانند ارز و طلا است، که به دنبال افزایش سودآوری در این بازار هستند. طبیعتا بخش دولتی نمی‌تواند به تنهایی بار تامین نقدینگی لازم برای ساخت مسکن را به دوش بکشد. با یک محاسبه ساده می‌توان به حجم نقدینگی حدودی مورد نیاز سالانه برای تامین حداقل یک میلیون واحد مسکونی -که به گفته دولت مورد نیاز کشور است- پی برد.
اگر متوسط هر واحد را ۷۰ متر در نظر بگیریم و مطابق با فهرست بهای سال ۹۷، قیمت ساخت هر متر مربع بنا را حدود ۳ میلیون تومان در نظر بگیریم، برای ساخت هر واحد حدود ۲۰۰ میلیون تومان نقدینگی مورد نیاز است، و برای تامین یک میلیون واحد مسکونی با مشخصات مذکور، باید سالانه حدود 200 هزار میلیارد تومان تخصیص داده شود.
مسلم است که تأمین این حجم از نقدینگی از عهده دولت و بانک‌ها خارج است.
از این رو، برای تامین نقدینگی مورد نیاز برای ساخت مسکن، باید از ابزار‌ها و مشوق‌هایی برای جلب نقدینگی سرگردان استفاده کرد.
اما مانع بزرگی که در مسیر جذب نقدینگی برای تامین هزینه ساخت این حجم از واحد وجود دارد، نیاز به واحدهای سرمایه‌گذاری بزرگ برای ورود به بازار مسکن است.
شاید این مساله، یکی از مهم‌ترین موانع ورود نقدینگی به این بازار باشد. به عنوان مثال، شما برای ورود به بازاری مانند بازار ارز به دلیل کوچک بودن واحد سرمایه‌گذاری مورد نیاز تقریباً با هر توان مالی بتوانید اقدام به سرمایه‌گذاری کنید.
همین رویه در بازارهای طلا و بورس نیز جاری است. اما در بازاری مانند بازار مسکن، فقط سرمایه‌گذارانی می‌توانند وارد شوند که توان مالی لازم برای ساخت یا خرید حداقل یک واحد مسکونی را داشته باشد. برای حل این مشکل، یکی از طرح‌های ارایه شده بحث خرید متری مسکن است. در این طرح افراد با هر توان مالی می‌توانند اقدام به خرید و در متراژهای مختلف سرمایه‌گذاری کنند.
این طرح اگرچه دورنمای خوب و جذابی دارد، اما برای تبدیل شدن به ساز و کار اجرایی واقعی مسیر طولانی و دقیقی را در پیش دارد. مسکن به دلیل اینکه در زمره کالاهای غیرمنقول دسته‌بندی می‌شود و از طرف دیگر دارای اسناد رسمی یک پارچه و قوانین مالیاتی و حقوقی خاص خود است، برای تقسیم شدن به متراژ خرد و فروش و انتقال آن نیازمند ساز و کار خاصی است که نیازمند بررسی و قانون‌گذاری دقیق در این زمینه است.
با فرض حل و فصل مشکلات قانونی و حقوقی، از دید اقتصادی این طرح می‌تواند کمک شایانی به جذب نقدینگی در این بازار نماید. بحث خرید متری مسکن به دلیل ورود نقدینگی به بازار تولید و عرضه مسکن و نقشی که در افزایش عرضه می‌تواند ایفا کند، افزایش قیمت احتمالی ناشی از انتظار سرمایه‌گذاران را نیز به دلیل افزایش عرضه، تا حد زیادی کنترل و خنثی خواهد کرد.
بنابراین نمی‌توان نگرانی خاصی از بابت سرمایه‌ای شدن این بازار داشت، زیرا بخش مسکن بزرگ‌ترین بخش اقتصاد است که سهم زیادی از آن را سرمایه‌های بخش خصوصی تشکیل می‌دهد.
