مهر تایید کارشناسان بر خلأ آمارهای دقیق مسکنی
گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|
بر اساس گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن طی آذرماه سال جاری، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی در شهر تهران 13.53 میلیون تومان بوده که نسبت به ماه گذشته و ماه مشابه سال قبل 8 و 41.6 درصد رشد داشته است، همچنین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در آذر 98، به 9.5 هزار فقره رسیده که در مقایسه با ماه قبل و ماه مشابه سال گذشته به ترتیب 134.7 و 40 درصد افزایش داشته است.
در میان مناطق ۲۲گانه تهران، بیشترین افزایش قیمت مسکن در آذرماه سال جاری مربوط به منطقه یک تهران بوده است به گونه‌ای که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در این منطقه با رشد ۲۳٫۴ درصدی از ۲۴ میلیون و ۴۸۰ هزار تومان در آبان ماه به بیش از ۳۰ میلیون تومان رسیده است. این در حالی است که رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران و برخی از کارشناسان مسکن آمار منتشر شده از تحولات بازار مسکن تهران طی آذرماه را قبول ندارد و آنها را دقیق نمی‌دانند.
در این میان، به عقیده رییس اتحادیه مشاوران املاک هنوز یک آمار صحیح در خصوص مسکن نداریم و این موضوع باعث شده تمام اقدامات و تحلیل‌ها بر پایه غلط بنا می‌شود. قلی‌خسروی در واکنش به آمارهای آذرماه از بازار مسکن تهران تأکید دارد که مسکن کشش رشد قیمت ندارد، چراکه قدرت خرید متقاضیان پایین است.
در همین زمینه نیز کارشناسان مکرراً اعلام کردند بازار مسکن نیازمند یک آمار دقیق است و متأسفانه این بخش به علت نبود این آمارها دچار مشکلات متعدد شده است.
چه نهادهایی آمار ارایه می‌کنند
در همین زمینه، علیرضا بهبهانی کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه نبود آمار دقیق یکی از دغدغه‌های کشور ما است، گفت: در حال حاضر عدم تطبیق این آمارها با واقعیت و عدم به‌روزرسانی دو مشکل بزرگ بخش آماری کشور است.
وی گفت: در حال حاضر چند نهاد، آمارهای مسکن را ارایه می‌دهد که معروف‌ترین آنها بانک مرکزی و مرکز آمار ایران است که در ارقام ارایه‌شده این دو نهاد نیز شبهات متعددی وجود دارد. عدم تطبیق آمار این دو با هم عدم ارایه آمار در زمان مقرر و وجود رفرنس‌های متعدد بزرگ‌ترین مشکلات آماری این دو نهاد است.
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: تناقضات این دو نهاد آماری به قدری زیاد است که همواره تحلیل‌های کارشناسان اقتصادی را به چالش می‌کشانند.
وی بابیان اینکه متأسفانه مرکز آمار ایران در جدیدترین اقدام همین آمارهای پر از شبه را هم فروشی کرده است، گفت: مرکز آمار ایران برخی آمارهایی را که پیش از این رایگان منتشر می‌شد، پولی کرده به‌طور مثال برای اطلاع از قیمت اجاره مسکن شهر تهران در ۱۰ سال اخیر، باید ۲۸۰۰ تومان پرداخت کنید. نتایج آمارگیری از نیروی کار در تابستان ۱۳۹۸، ۳۲۴۰ تومان و جدول طرح آمارگیری از نیروی کار در سال ۱۳۹۷ هم ۶۷۷۰ تومان است. خلاصه داده‌های طرح هزینه و درآمد خانوارهای کشور برای سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۴ نیز در قالب یک بسته ۲۸۴ هزارتومانی فروخته می‌شود.
این کارشناس اقتصاد گفت: اخذ وجه برای این آمارها در حالی ارایه می‌شود که فعالیت اصلی و قانونی مرکز آمار ایران ارایه آمار است و گردآوری آمارهای مورد نیاز بخش عمومی و بخش خصوصی یکی از وظایف این مرکز در نظر گرفته‌شده و مرکز آمار می‌تواند خدمات آماری برای بخش عمومی و خصوصی را در ازای دریافت هزینه، انجام دهد. این در حالی است که آمار بخش مسکن یک حوزه فرابخشی بوده و کاملاً ملی است و باید رایگان در دسترس عمومی قرار بگیرد.
وی با بیان اینکه در تمام کشورهای توسعه‌یافته و حتی توسعه‌نیافته مانند ترکیه آمارها بدون لفافه و صادقانه در دسترس عموم قرار دارد، گفت: ترس و هراس از ارایه آمار تنها می‌تواند بیانگر عدم اطمینان از آمارهای دقیق باشد.این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: در حال حاضر این آمارهای متناقض باعث شده هر یک از مسوولان آمارهای متفاوتی از خانه‌های خالی، نرخ اجاره، قیمت مسکن و حتی مسکن مورد نیاز برای روزهای آتی ارایه دهند.
کاربرد آمارهای دقیق
در همین رابطه، مبین نیک‌خواه، مدیر یک آژانس معاملاتی گفت: چند سال پیش یک سایتی به عنوان سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور در دسترس بنگاه‌های معاملاتی قرار گرفت تا هر قراردادی در آن درج شود و به هر قراردادی یک کد رهگیری تعلق گیرد که این مورد از چند سال پیش انجام می‌گیرد.
نیک‌خواه گفت: در این سامانه معاملات نهایی درج‌شده و قیمت‌ها نیز واقعی است؛ اما به نظر می‌رسد آمارهای استخراج‌شده از این سامانه دچار تغییر و تحول می‌شود. دلیل این نیز شاید جنبه سیاسی داشته باشد یا شاید عده‌ای به دنبال منفعت‌طلبی از این بازار باشند.
وی گفت: زمانی که وارد سامانه اطلاعات بازار املاک ایران (سابا) می‌شود با این جمله که منبع این اطلاعات سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، روبرو می‌شوید یعنی تمامی آمار این سامانه از سامانه اتحادیه برداشت‌شده است.
نیک‌خواه بابیان اینکه فقط آمارهای بانک مرکزی و آمارهای مرکز ایران متفاوت از این دو سامانه هستند، تأکید کرد: مرکز آمار، آمارهای خود را تولید می‌کند و با گردآوری آمارهای به دست‌آمده از سطح جامعه آن را به معرض عموم می‌گذارد، در حالی که سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات این آمارها را توسط کدرهگیری ارایه می‌دهد.
وی افزود: از آنجایی‌که بخش اجاره نیاز به کد رهگیری ندارد (البته این مورد نباید انجام شود) و بخشی از آن به صورت پشت‌نویسی انجام می‌شود که این مورد نیز نباید انجام شود، در آمارهای مرکز آمار ایران لحاظ می‌شود. به هر حال آمارهای ارایه‌شده توسط اتحادیه مشاوران املاک بر اساس کد رهگیری صادرشده برای قراردادهای اجاره استخراج‌شده است. درحالی که برای بخش قابل‌توجهی از قراردادهای اجاره اساسا کد رهگیری صادر نمی‌شود.
این مدیر بنگاه‌های معاملاتی با بیان اینکه زمانی که کد رهگیری به ملکی ارایه می‌شود، قیمت آن نهایی است گفت: اما زمانی که معاملات از کف بازار جمع می‌شود، به دلایلی نظیر مالیات، نبود کد رهگیری و غیره دقیق نیست.
وی درنهایت گفت: همواره موازی‌کاری باعث ایجاد تناقض در آمارها می‌شود. باید ارایه آمارها توسط یک نهاد انجام گیرد و این نهاد می‌تواند از سوی اتحادیه مشاوران املاک باشد، چراکه آمارها آنها دقیق و کاملا منطبق با داد و ستد بازار است.
وی درنهایت گفت: باید مسوولان به داده‌های آماری توجه بیشتر داشته باشند، چرا که بر اساس آمارهای دقیق و صحیح می‌توان نظریه‌های عملیاتی
لحاظ کرد.
آمارهای غیردقیق بهتر از تعدد آمار است
در همین رابطه، محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی گفت: علم آمار، مبتنی است بر دوشاخه آمار توصیفی و آمار استنباطی. در آمار توصیفی با داشتن تمام اعضای جامعه به بررسی خصوصیت‌های آماری آن پرداخته می‌شود، درحالی که در آمار استنباطی با به دست آوردن اطلاعات از نمونه‌ای از جامعه که خصوصیات اصلی جامعه را بیان می‌کند، در مورد کل جمعیت جامعه، استنباط آماری انجام می‌شود. در نظریه آمار، اتفاقات تصادفی و عدم قطعیت توسط نظریه احتمالات مدل‌سازی می‌شوند. در این علم، مطالعه و قضاوت معقول درباره موضوع‌های گوناگون، بر مبنای یک نمونه انجام می‌شود و قضاوت در مورد یک فرد خاص، اصلاً مطرح نیست؛ اما به نظر می‌رسد آمارهای ارایه‌شده در ایران تلفیقی از این دوشاخه باشد که این مورد باعث شده دچار تناقضات باشیم.
وی در خصوص این گفته به تفسیر توضیح داد: فقط در ایران، نهادهای مختلف آمارگیری انجام می‌دهند و متأسفانه نوع آمارگیری آنها کاملاً سلیقه‌ای است و همین مورد باعث شده ما شاهد چندین آمار در یک موضوع باشیم. به‌طور مثال، در بخش مسکن نهادهای متعددی از بانک مرکزی گرفته تا خود وزارتخانه و اتحادیه املاک آمارهای متعددی ارایه می‌دهند. در نهایت این آمارهای متناقض وارد مرکز آمار ایران می‌شود و درنهایت بسیاری از رسانه‌ها با اتکا به این آمارها تحلیل‌های خود را ارایه می‌دهند.
مهری با بیان اینکه ارایه آمار تقریبی بهتر از ارایه آمارهای متعدد و متناقض است افزود: زمانی که آمارها متعدد باشند تصمیم‌گیری برای ارایه تحلیل و نظریه بسیار سخت است؛ بنابراین بین بد و بدتر باید بد را انتخاب کنیم. به نظر می‌رسد اکتفا به آمارهای تقربی مرکز آمار ایران بهتر از استفاده از آمارهای دیگر است.
این کارشناس شهرسازی گفت: در تمامی دنیا از جمله کشور ترکیه که دارای سیستم معاملاتی مسکن سریع، توسعه‌یافته و دقیق است، دارای سیستم آماری بسیار دقیق و جامع است.مهری گفت: اما حقیقت آمار از دل کف بازار بیرون می‌آید. چراکه کف بازار بیانگر این موضوع است که آمارها چقدر دقیق و صحیح است. در حال حاضر کف بازار نشان می‌دهد که قیمت مسکن در آذرماه نسبت به آبان ماه افزایشی بوده چراکه تمامی بازارها در این مقطع زمانی با یک افزایش بسیار نامحسوس روبرو شده و نرخ ارز نیز با نوسانات بسیار کم مواجه شده بود؛ بنابراین می‌توان نتیجه گرفت آمار بانک مرکزی با استنباط از تورم حاصل تا حدودی بیانگر واقعی وضعیت آذرماه بود.
وی گفت: بانک مرکزی تمامی قیمت‌های خود را از کف بازار جمع می‌کند و از آنجایی‌که برخی از معاملات مسکن در بخش اجاره و حتی خرید املاک گران‌قیمت از طریق مشاوران املاک انجام نمی‌شود بنابراین سامانه ثبت املاک فاقد این آمارها است؛ و به نظر می‌رسد با در نظر‌گیری نرخ تورم، آمارگیری از کف بازار و تحلیل‌های بنیادی آمارهای مرکز آمار دقیق‌تر است.
وی درنهایت گفت: هیچ‌کس نمی‌تواند منکر افزایش قیمت کالاهای مصرفی در آذرماه باشد چراکه هیچ از نهادهای بنیادی اقتصادی در آذرماه کاهش نیافته بود.
مسکن نیازمند آمار جامع و کاربردی
در همین رابطه، عطا آیت‌اللهی، کارشناس مسکن گفت: داشتن اطلاعات کافی و آگاهی از روند بازار در بخش‌های مختلف باعث می‌شود مردم آگاهانه‌تر در یک حوزه فعالیت کنند و بتوانند آینده سرمایه‌گذاری خود را تحلیل کنند. بازار مسکن نیز همچون بازارهای موازی خود نیاز دارد تا اطلاعات جامع و کاربردی داشته باشد و کاربران و سیاست‌گذاران بتوانند به استناد آن اطلاعات، برای بخش‌های مختلف بازار تصمیم بگیرند.
وی گفت: با استفاده از آمار می‌توان تصمیم‌های دقیقی برای تعادل در بازار مهمی همچون مسکن گرفت. به‌طور مثال، سیاست‌گذار با آگاهی از افزایش نرخ اجاره آپارتمان سیاست‌های کنترلی از طریق ابزارهای مالیاتی برای مالکان سوداگر در نظر می‌گیرد و در سوی مقابل ابزارهای محرک برای مناطق دیگر که متقاضی ندارند تبیین می‌کند.
وی گفت: بنابراین نیاز است آمارها توسط یک نهاد ارایه شود و نیاز است این نهاد آمارهای خود را از تمامی نهادها جمع‌آوری می‌شود
سهم توصیه دولتی در تنظیم بازار
در ادامه منصور غیبی کارشناس اقتصاد مسکن گفت: تعادل در بازار مسکن هم از بعد تثبیت قیمت‌ها و هم به لحاظ رونق بازار کسب و کار در حوزه مسکن منوط به کنترل عوامل و متغیرهای سایر بخش‌های اقتصادی همسو و رقیبان موثر بر اقتصاد مسکن است. دولت به نمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی در توصیه سفارشی مردم را از خرید مسکن به امید کاهش قیمت‌ها منع می‌کند. این توصیه زمانی اعلام می‌شود که سایر بازارهای موازی از جمله ارز و سکه و طلا و حتی بازار بورس از التهاب و هیجان نسبی خارج شده و تحت کنترل قرارگرفته است.
وی گفت: این کنترل دولتی در بازارهای موازی و رقیب با حوزه مسکن، طبیعتا آرامش لازم را به بازار مسکن نیز تسری داده و موجب کاهش قیمت‌های کاذب و هیجانی مسکن نیزخواهد شد. از این رو، با علم به این موضوع که روند کاهشی قیمت در بازار مسکن ناشی از فرآیند مذکور است، نقش توصیه‌یی دولت در دعوت از مردم به نخریدن مسکن به امید کاهش قیمت‌ها نمی‌تواند مبنای علمی و مبتنی بر محاسبات عددی و آماری تلقی شود. دعوت دولت از مردم به نخریدن ملک موجب انباشت متقاضی خرید مسکن و به تبع آن و با ورود یک‌باره و هیجانی خریداران به بازار مسکن دوباره موجب پدیداری نظام سوداگرای در بازار مسکن شده و با ایجاد التهاب دوباره موجب آشفتگی در این بازار می‌گردد.
غیبی در نهایت گفت: از طرفی دیگر، این سفارش دولتی به معنای کمک – سهوی - به حاکمیت رکود در ساخت و تولید مسکن و به تبع آن در صنایع تولیدی محصولات ساختمانی و خدمات مهندسی مربوطه تفسیر می‌شود. از این رو، توصیه کارشناسی این است که دولت به جای ایجاد رکود ناخواسته، زمینه رونق اقتصاد مسکن را فراهم کرده و باعث گردش کار در این حوزه شود.
