ایست قیمت اسمی مسکن

مجید اعزازی|

تازه‌ترین گزارش رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران از توقف قیمت اسمی ملک و کاهش حجم معاملات در بهمن سال جاری حکایت می‌کند. شرایطی که بر تغییر سیکل بازار مسکن از «رکود شدید» به «رکود اندک» مهر تایید می‌زند. اگر چه از ابتدای سال جاری، «فرایند» تغییر «سیکل» بازار ملک کلید خورده بود اما با توجه به تحولات بهمن ماه و مقایسه آنها با دوره مشابه سال قبل و همچنین در نظر گرفتن برخی پارامترهای دیگر از جمله نوسان‌های شدید در بازار رهن و اجاره، می‌توان گفت که این فرایند در بهمن سال جاری به اوج خود رسید و تکمیل شد، به گونه‌ای که افزون بر کاهش قیمت واقعی مسکن (تعدیل شده با تورم) طی ماه‌های گذشته، رشد قیمت اسمی ملک در بهمن ماه از حرکت ایستاد و تنها 7 هزار تومان افزایش یافت. 

آنگونه که بانک مرکزی گزارش کرده است، در ماه گذشته ۸ هزار و ۵۳۲ فقره معامله مسکن به ثبت رسید که نسبت به دیماه رشد منفی ۱۳.۱ درصدی را تجربه کرده و نسبت به ماه مشابه سال قبل (بهمن 1399 با ۳ هزار و ۹۱۷ فقره معامله)، ۱۱۷.۸ درصد افزایش داشته است.همچنین در بهمن امسال متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی ۳۳ میلیون و ۵۶ هزار و ۲۰۰ تومان گزارش شد. این در حالی است که در دی ماه امسال متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران ۳۲ میلیون و ۹۳۶ هزار و ۴۰۰ تومان بود و به این ترتیب، با افزایش 7 هزار تومانی متوسط قیمت مسکن در پایتخت، متوسط قیمت‌ها در ماه گذشته رشد اندک ۰.۴ درصدی را ثبت کردند. این شاخص در بهمن ماه سال گذشته ۲۸ میلیون و ۳۸۹ هزار و ۱۰۰ تومان بود که در بهمن امسال ۱۶.۴ درصد رشد یافته است. به این ترتیب، در حال حاضر، بازار از نظر معاملاتی در رکود نسبی قرار دارد، اما قیمت‌ها به ثبات رسیده و از تلاطم بازایستاده‌اند. از این رو، در صورت دستیابی ایران به توافق هسته‌ای و در پی آن، تداوم کاهش انتظارات تورمی، انتظار می‌رود، بازار مسکن در سال آینده در شرایط «رکود اندک» باقی بماند. تحت این شرایط، اگر چه تعداد معاملات نسبت به دوره رونق (بیش از 15 هزار معامله در ماه) اندک است اما معاملات قفل نیست. رشد قیمت‌های معاملاتی نیز کمتر از رشد نرخ تورم است. تلاطم در بازار رهن و اجاره یکی دیگر از نشانه‌های این دوره قلمداد می‌شود که از مهر و آبان سال جاری، شاهد رشد بیش از 50 درصدی اجاربها در شهر تهران بودیم. 

    تخلیه 19 درصدی حباب  در یک سال گذشته

البته طی 11 ماهه گذشته (با چشم پوشی از رکوردهای ثبت شده در برخی ماه ها) به‌طور کلی شاهد تخلیه حباب قیمتی در بازار مسکن بودیم، به گونه‌ای که قیمت اسمی مسکن در اغلب ماه‌های یادشده کمتر از نرخ تورم عمومی رشد کردند و همین مساله موجب کاهش قیمت واقعی ملک (قیمت تعدیل شده با تورم) شد. در بهمن ماه نیز این مساله در اوج خود رخ داد به شکلی که با نرخ تورم ماهانه 2.1 درصدی ثبت شده در بهمن، تورم ماهانه مسکن تنها 0.2 درصد گزارش شد که به معنی کاهش 1.9 درصدی قیمت واقعی (یا تخلیه حباب) در بهمن ماه به شمار می‌رود. با توجه به اینکه نرخ تورم نقطه‌ای در بهمن ماه به 35.4 درصد رسیده است و تورم نقطه‌ای مسکن نیز 16.4 درصد ثبت شده است، اختلاف 19 درصدی این دو عدد نشان‌دهنده میزان و مقدار تخلیه حباب مسکن (جا ماندن تورم مسکن از تورم عمومی) ارزیابی می‌شود.

    ملک و بازارهای موازی

به گزارش «تعادل»، در پی افزایش احتمال دستیابی ایران به توافق هسته‌ای و اثر بلافصل آن بر کاهش انتظارات تورمی، قیمت در بازارهای دلار و سکه طی بهمن ماه ریزشی و در بازارهای مسکن و سهام با رشد بسیار اندک همراه بود. به این ترتیب، قیمت دلار با رشد منفی 7 درصد طی ماه گذشته بیشترین نوسان را از آن خود کرد. پس از آن، سکه رشد منفی 4.5 درصد را تجربه کرد. مسکن و سهام نیز به ترتیب رشد مثبت 0.4 و 0.2 را به ثبت رساندند. اگر چه آماری از حجم معاملات در بازارهای دلار و سکه وجود ندارد اما بی‌گمان، در این دو بازار، تعداد فروشنده‌ها بیشتر از خریداران بوده است. در بازار سهام نیز خروج سهام داران حقیقی با رشد منفی حدود 15 درصد نسبت به دیماه معنادار بوده است. همانطور که گفته شد تعداد معاملات در بازار مسکن نیز دچار رشد منفی 13.1 درصد شده است. اما به نظر می‌رسد، جنس افت معاملات ملک در بهمن ماه سال جاری نسبت به جنس خروج سهامداران حقیقی و خرد از بازار سهام متفاوت بوده است، چه آنکه افت معاملات در بازار مسکن، آن طور که آمارهای به دست آمده از برخی از سایت‌های آگهی املاک از کاهش تعداد فایل‌های عرضه شده حکایت می‌کنند، ناشی از بی‌میلی فروشندگان به حضور در بازار ملک بوده است. به نظر می‌رسد، فروشندگان بر خلاف روندهای سنتی بازار شب عید، از حضور در این بازار سرباز زده‌اند تا پس از چند ماه تاخیر و از اضافه شدن تورم سالانه روی قیمت‌ها، دوباره در اردیبهشت و خرداد ملک خود را به بازار عرضه کنند. اما با توجه به روند کاهشی قیمت‌ها در بازار مسکن بعید به نظر می‌رسد، این تاکتیک بتواند رضایت این دسته از فروشندگان را جلب کند. 

    گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق پایتخت

بر اساس اعلام بانک مرکزی، گران‌ترین منطقه تهران در معاملات مسکن بهمن ماه منطقه یک با متوسط متری ۷۰ میلیون و ۲۵۹ هزار تومان بود و در رتبه بعدی منطقه ۳ با متوسط متری ۶۳ میلیون و ۲۹۷ هزار و ۱۰۰ تومان قرار دارد.ارزان‌ترین منطقه پایتخت هم منطقه ۱۸ با متری ۱۵ میلیون و ۶۷۴ هزار تومان گزارش شد. در رتبه بعدی نیز منطقه ۲۰ با متوسط متری ۱۶ میلیون و ۹۸۸ هزار و منطقه ۱۷ با متوسط متری ۱۷ میلیون و ۶۶۶ هزار تومان قرار دارند.پرمعامله‌ترین منطقه تهران در بازار مسکن بهمن ماه، منطقه ۵ با ۱۲۶۲ فقره و منطقه ۱۰ با ۸۵۷ فقره معامله بودند. کم رونق‌ترین بازار مسکن پایتخت هم به ترتیب مناطق ۱۹ و ۲۰ با ۶۴ و ۸۹ فقره معامله مسکن گزارش شدند.

     عقب‌نشینی فروشندگان؟

 داده‌های غیررسمی از بازار مسکن شهر تهران در بهمن ماه ۱۴۰۰ نشان‌دهنده افت حدود ۲۰ درصدی تمایل برای فروش است.آنگونه که ایسنا گزارش کرده است، بازار مسکن شهر تهران از دو جنبه اقدام برای فروش و نرخ های پیشنهادی در بهمن ماه ۱۴۰۰ با افت نسبت به دی ماه همراه شد. اگرچه قیمتهای قطعی بر اساس وزن‌دهی به مناطق افزایش ناچیزی یافت. در واقع نمایه‌های دریافتی از وجود ثبات در بازار حکایت دارد. به نظر می‌رسد بازار ملک همانند ماه‌های قبل تحت تاثیر مذاکرات وین در حالت انتظار و ابهام به سر می‌برد؛ هرچند از قبل هم ظرفیتی برای رشد نداشت.بررسی‌های غیررسمی، کاهش ۲.۵ درصدی قیمت پیشنهادی هر متر مربع آگهی‌های ملکی در بهمن ماه ۱۴۰۰ نسبت به ماه گذشته را نشان می‌دهد. نرخ های پیشنهادی از متوسط ۵۱.۷ میلیون تومان در دی ماه سال جاری به ۵۰.۳ میلیون تومان در بهمن ماه رسیده است؛ هرچند قیمت های قطعی رشد ۱.۲ درصد را نشان می‌دهد.اطلاعات به دست آمده از سامانه کیلید حکایت از آن دارد که قیمت های قطعی بر اساس وزن‌دهی به معاملات انجام شده در بهمن ماه ۱۴۰۰ به متوسط ۳۴.۱ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده که در مقایسه با نرخ ۳۳.۷ میلیون تومان ماه قبل افزایش ۱.۲ درصد داشته است. این نوسان کوچک می‌تواند وضعیت طبیعی بازار باشد و نگرانی خاصی بابت ایجاد تورم در بازار املاک وجود ندارد؛ چرا که با توجه به تورم ماهیانه ۲.۱ درصد عمومی، نرخ رشد قیمت مسکن حدود یک درصد پایین‌تر از تورم عمومی است که کاهش یک درصدی قیمت واقعی مسکن را نشان می‌دهد.بازار اجاره اما در بهمن ماه مسیری متفاوت را در مقایسه با قیمت مسکن طی کرد؛ به‌طوری که نرخ‌های پیشنهادی اجاره‌بها در شهر تهران در سامانه مذکور ۴.۷ درصد نسبت به دی ماه افزایش یافت و از سوی دیگر مطابق گزارش بهمن ۱۴۰۰ مرکز آمار، تورم ماهیانه اجاره در کل کشور ۰.۷ درصد بوده است.بازار به جهت تمایل برای فروش نیز با افت مواجه شد؛ به‌طوری که تعداد آگهی‌های ملکی بهمن ماه نسبت به دی ماه ۱۹.۵ درصد کاهش پیدا کرد. این در حالی است که بازدید از آگهی‌ها که به نوعی تمایل برای خرید را به تصویر می‌کشد ۲۴.۸ درصد رشد یافت. بازدید از آگهی‌های رهن و اجاره نیز ۸.۴ درصد افزایش پیدا کرد.داده‌های مذکور از یک طرف گویای ایجاد ثبات و آرامش در بازار مسکن و از طرف دیگر مقاومت در برابر کاهش قیمت است. عقب‌نشینی طرف عرضه، رشد ناچیز نرخ های قطعی و نزدیک شدن قیمت های پیشنهادی با قیمت معاملات که نشان‌دهنده تخلیه تدریجی حباب بازار ملک است وضعیت ثبات نسبی را نشان می‌دهد.