بخشش از «موجر» به «مستاجر»

گروه راه و شهرسازی|

طی دو سال گذشته دولت همزمان با تعیین سقف افزایش اجاره‌بها به بهانه «کرونا» و لزوم پرهیز از جابه‌جایی و امتناع از شیوع بیشتر آن ویروس منحوس، از «تمدید اجباری» قراردادهای اجاره میان موجر و مستاجر سخن به میان می‌آورد، امسال اما اگر چه «کرونا» از جامعه رخت بربسته است اما به دلیل «تورم» فزاینده و از دست خارج شدن اجاره بها، با هدف «حمایت از مستاجران» بسته سیاستی مشابهی در جلسه سران قوا به تصویب رسیده است که بر اساس آن تمدید اجاره نامه «خودکار» بوده و سقف‌های افزایش اجاره بهای 25 درصد برای پایتخت، 20 درصد برای کلان‌شهرها و 15 درصد برای سایر شهرها در دو دسته 25 درصدی برای تهران و 20 درصدی برای سایر شهرها خلاصه شده است. طراح این بسته سیاستی «ناکارآمد» وزارت راه و شهرسازی بوده است که در دولت تصویب و در نهایت در جلسه سران قوا مصوب شده است. اگرچه همواره دولت‌های جدید، رویکردها و سیاست‌های دولت قبل از خود را نکوهش می‌کنند و این رویه کم و بیش در دولت جدید نیز وجود دارد، اما نکته جالب آنجا است که سیاست ِ به گفته کارشناسان «شکست خوردهِ» دولت قبل از سوی دولت جدید مهر تایید خورده و عینا تصویب شده است. 

    چرا «ناکارآمد» و «شکست خورده»؟

چرا تعیین سقف افزایش اجاره‌بها و تمدید «اجباری» یا «اتوماتیک» اجاره نامه از سوی حاکمیت «ناکارآمد» است و کارشناسان می‌گویند، «شکست خورده» است؟ ناکارآمدی این سیاست، طی 8 فصل گذشته در آمارهای رسمی مرکز آمار ایران از تحولات فصلی بازار مسکن به صراحت اعلام شده است. در تمام 8 فصل گذشته، یعنی دو سالی که از اجرای این سیاست گذشته است، میانگین سقف افزایش اجاره بها در تمام اجاره نامه‌های تمدید شده، چه در تهران و چه در سایر شهرها، بسیار بالاتر از سقف‌های مصوب بوده است. از این رو، به باور برخی از کارشناسان مسکن و از جمله برخی از اعضای هیات‌مدیره اتحادیه املاک، تعیین سقف اجاربها طی دو سال گذشته نه تنها منجر به کاهش اجاره‌بها نشده است که در برخی موارد، منجر به رشد آن نیز شده است، چه آنکه سقف‌های اعلامی به عنوان ملاکی حداقلی از سوی هم موجر و هم مستاجر به رسمیت شناخته شده بوده است. از سوی دیگر، اگر قرار است، دولت حمایتی از مستاجران انجام دهد، باید هزینه این حمایت را خودش بپردازد نه اینکه از جیب موجران خرده پا تامین کند. موجرانی که در تامین هزینه معاش خود وامانده‌اند و چشم به دریافت اجاره بیشتر و متناسب با «تورم» دارند تا بلکه رفاه اندک خود را حفظ کنند.

    هدف‌گیری «معلول» به جای «علت»

در رویکرد دولت‌های دوازدهم و سیزدهم در حمایت از مستاجران خطای هدف‌گیری «معلول» به جای «علت» واضح و روشن است و بارها از سوی اقتصاددانان و کارشناسان مستقل مسکن تشریح شده است. رشد اجاره بها تابعی از قیمت مسکن و هزینه معیشت خانوار و در یک کلام تابعی از تورم عمومی در جامعه است. به عبارتی، اجاره بها همچون نرخ سایر کالاها و خدمات متاثر از رشد افسارگسیخته نقدینگی و افزایش قابل توجه حجم پول است. مساله‌ای که به گفته اقتصاددانان در کسری بودجه دولت و خلق پول برای جبران این کسری ریشه دارد. پس هر گونه رشد قیمت‌های کالا و خدمات و از جمله اجاره‌بها، به ویژه طی 4 سال اخیر، «معلول» اقتصادی بیماری و ضعیف است و «علت» غایی تمام نوسان‌های قیمتی در بازارهای مختلف و از جمله بازار اجاره، «کسری بودجه» و ایجاد تورم از طریق چاپ بدون پشتوانه پول توسط دولت بوده است. در چنین شرایطی، دولت‌ها به جای آنکه به «علت» بپردازند به «معلول» پرداخته‌اند. از همین رو، به خطا رفتن تیر سیاستی آنها نه تنها دور از ذهن نیست که کاملا آشکار است.

    تمدید اتوماتیک

رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی دیروز با حضور در شبکه خبر با اشاره به نگرانی مستأجران در موضوع تامین مسکن گفت: امسال به دلایل متعدد نرخ اجاره افزایش قابل توجهی یافته که ما به منظور ساماندهی این مساله بسته پیشنهادی را‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ برای حل مساله به سران قوا و هیات دولت ارایه کردیم.

وزیر راه و شهرسازی در بیان شاه‌کلید بسته پیشنهادی وزارت راه گفت: بر اساس مصوبات قراردادهای مستأجران و موجران به‌طور اتوماتیک تمدید می‌شود و سقف نرخ افزایش در تهران و کلان‌شهرها 25 درصد و در سایر شهرها 20 درصد خواهد بود.

وی ادامه داد: هیچ مستأجری واحد مسکونی خود را‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ تخلیه نمی‌کند و قراردادها به‌طور کلی تمدید خواهد شد. قاسمی با اشاره به اینکه ابزار نظارتی برای این بازار در نظر گرفته شده است، گفت: از موجرانی که پیش از مصوبه دولت نسبت به تمدید قرارداد مستاجران خود در سقف اعلام شده اقدام کردند، تشکر می‌کنم و به عنوان خدمتگزار مردم از سایر موجران تقاضا دارم تا مصوبه دولت را‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ اجرا کنند. وزیر راه و شهرسازی اظهار کرد: البته استثنائاتی برای این منظور در نظر گرفته شده است، مثلا اگر موجری بخواهد فرزند تازه ازدواج کرده خود را‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ در واحد مسکونی ساکن کند با مراجعه به شورای حل اختلاف این مسائل رفع خواهد شد. قاسمی گفت: ابزارهای مهمی طراحی کردیم تا ضمانت اجرای این قانون ارتقا یابد که در روزهای آتی رسانه‌ای خواهد شد.

     جزییات بسته حمایتی سران قوا  از مستاجران

سران قوا شنبه شب هفته جاری بسته‌ای حمایتی از مستاجران را به تصویب رساندند. بسته‌ای که طراح اصلی آن دولت بوده است. دیروز جزییات بسته سیاستی مصوب شده در جلسه شورای عالی سران قوا اعلام شد. بر همین اساس افزایش سقف تمدید قراردادهای اجاره‌بها در سال ۱۴۰۱ در شهر تهران و سایر کلان‌شهرها ۲۵ درصد و در سایر شهرها حداکثر ۲۰ درصد است. بر اساس این گزارش، در جلسه سران قوا که روز شنبه ۲۸ خردادماه با حضور سران قوا و به ریاست سیدابراهیم رییسی برگزار شد، بسته سیاستی مصوب شده در جلسه شورای عالی سران قوان که شامل تعیین افزایش سقف تمدید قراردادهای اجاره‌بها در سال ۱۴۰۱ مورد تصویب قرار گرفت. در نشست فوق، سران سه قوه تاکید کردند، سیاست‌ها و اقدامات لازم برای مدیریت حوزه مسکن سریع‌تر اجرایی و همزمان طرح دو فوریتی مطرح در مجلس شورای اسلامی نیز در اولویت تصویب قرار گیرد.

بر همین اساس، با توجه به افزایش قابل توجه رشد اجاره واحدهای مسکونی در بهار ۱۴۰۱ و چشم‌انداز رشد آن در ادامه سال جاری و با توجه به فرارسیدن فصل نقل و انتقال مستاجران و عدم تمکن مالی کافی جامعه مستاجران در شرایط بحرانی اقتصادی کشور، تعیین سقف اجاره‌بها، استثنائات و مشوقات مربوطه به شرح ذیل پیشنهاد می‌شود.

ماده ۱- کلیه قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در سال ۱۴۰۱ پس از تاریخ ابلاغ این مصوبه به صورت خودکار و به مدت یکسال و حداکثر با نرخ‌های زیر نسبت به قرادادهای موجود تمدید می‌شود.

شهر تهران و سایرکلان‌شهرها ۲۵ درصد، سایر نقاط شهری ۲۰ درصد که در تبصره این ماده نیز آمده است که توافق مالک و مستاجر با نرخ‌های کمتر از موارد فوق بلامانع است.

در ماده ۲ نیز آمده است: موارد استثناء شده از تمدید خودکار اجاره‌نامه‌ها به این شرح تعیین می‌شود: 

۱-درصورتی که مالک، ملک یا واحد مورداجاره را به فروش رسانیده باشد و قرارداد فروش را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت نموده و کد رهگیری دریافت کرده باشد و همچنین علاوه بر این اطلاعات ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد.

۲-اگر مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر نسبت به اخذ پروانه ساختمانی از مراجع ذی‌ربط اقدام کرده باشد.

۳- درصورتی که مستاجر در دوره اجاره قبلی با تشخیص مرجع قضایی (شورای حل اختلاف) نسبت به انجام به موقع تکالیف اقدام نکرده باشد.

۴- عدم پذیرش افزایش مبلغ اجاره‌بها معادل درصدهای مصوب توسط مستاجر.

۵-درصورتی که فرزند مالک ازدواج رسمی انجام و برای سکونت به واحد مورداجاره به بر اساس تشخیص مرجع قضایی نیاز داشته باشد.

۶- در صورتی که مالک صرفا دارای همین یک واحد مسکونی در همان شهر موردنظر باشد و نیاز به سکونت وی در آن ملک به تایید مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) رسیده باشد. در مواردی که مالک دارای چند واحد مسکونی در همان شهر باشد صرفا می‌تواند تقاضای سکونت خود را برای یکی از واحدهای مسکونی در اختیار ارایه کرده و رای مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) صرفا برای همان واحد مسکونی موردتقاضا صادر خواهد شد.

در تبصره یک نیز آمده است: ملاک رسیدگی و بررسی حقوقی اختلافات اجاره بین موجر و مستاجر در مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) اطلاعات ثبت شده در سامانه کد رهگیری و املاک و اسکان است.

در تبصره ۲ نیز تاکید شده است: مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) مکلفند در کوتاه‌ترین زمان ممکن و حداکثر ظرف مدت یک ماه نسبت به بررسی موارد اختلاف و صدور رای اقدام کنند.

     سیاست شکست خورده‌

سعید لطفی، عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک اظهار داشت: راهکار ارایه وام ودیعه مسکن هم به دلیل بالا بودن نرخ سود بانکی و محدودیت منابع بی‌اثر است. این وام بیش از آنکه حافظ منافع اجاره‌نشین‌ها باشد در جهت منافع سیستم بانکی است و استقبال صورت گرفته برای دریافت این وام هم از سر استیصال اجاره نشین‌ها است.

سعید لطفی در گفت‌وگو با ایلنا درباره بسته پیشنهادی وزارت راه وشهرسازی برای ساماندهی و کنترل بازار اجاره اظهار داشت: محتوای بسته پیشنهادی دولت برای کنترل بازار اجاره به هیچ‌وجه در بردارنده راهکاری اثربخش برای کنترل این بازار در کوتاه‌مدت نیست. اصولا مشکلات بازار اجاره یک شبه به وجود نیامده‌اند که با یک نسخه دستوری و ضرب‌الاجلی بتوان این مشکلات فعلی را حل کرد.

وی با تاکید بر اینکه نابسامانی بازار اجاره در شرایط فعلی که به بالاترین حد آن رسیده که ناشی از ناکارآمدی و مفغول ماندن از این حوزه در دولت‌های گذشته است گفت: هر چند نمی‌توان تمام آشفتگی بازار اجاره را متوجه این دولت کرد، اما از بابت راهکارهای اتخاذ شده برای کنترل بازار اجاره به دولت نقد وارد است. لطفی با بیان اینکه تعیین دستوری سقف اجاره‌بها سیاستی شکست خورده است که امتحان خود را طی این چند سال پس داده است گفت: بازار اجاره بازاری نیست که با اتکا به روش‌های دستوری بتوان آن را کنترل کرد چراکه نرخ اجاره ناشی از متوسط قیمت مسکن و شرایط کلان اقتصادی و تورم عمومی است. عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک افزود: در سال‌های اخیر قیمت مسکن به‌شدت افزایش یافته و با توجه به این مساله، نرخ اجاره هم افزایش پیدا کرده است. وقتی قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند و تورم در جامعه هم به بالاترین حد ممکن می‌رسد، بازار اجاره هم خود به خود تحت تاثیر مولفه‌های اقتصادی افزایش پیدا می‌کند. در چنین شرایطی ممکن است درصدی از افزایش نرخ اجاره‌بها نشات گرفته از رفتار مالکان باشد، اما نمی‌توان این موضوع را عمومیت داد چراکه فرمول تعیین بازار اجاره کاملا مشخص است.