رفع بحران مسکن با اصلاح سیاست‌های کلان

گروه راه و شهرسازی|

چرا دولت با در اختیار داشتن همه ابزارهای نظارتی و کنترلی از مهار بحران مسکن ناتوان است و به گفته برخی نمایندگان مجلس، نه تنها مردم عادی که کارمندان دولت نیز برخلاف تسهیلاتی که دریافت می‌کنند، نمی‌توانند خانه دلخواه خود را خریداری کنند و این کار به 50 سال زمان نیاز دارد یا حتی در برخی مواقع کارمندان دولت از اجاره خانه مطلوب خود ناتوان هستند.

پاسخ این سئوال بارها از سوی کارشناسان، رسانه‌ها و مراکز پژوهشی معتبر مانند مرکز پژوهش‌های مجلس در قالب‌های مختلف ارایه شده است، اما متاسفانه تاکنون نه تنها دولتمردان که نمایندگان مجلس نیز یا این پاسخ‌ها را نشنیده و نخوانده‌اند یا توجه لازم را به این راهکارها نداشته‌اند. در مقابل، با توجه به تحلیل‌های غیردقیق در دسترس، دولتمردان و نمایندگان مجلس راهکارهای «نظارتی» و «کنترلی» را برای بحران مسکن توصیه کرده و می‌کنند و حتی از تجربه‌های کنترلی و نظارتی سابق نیز درس نمی‌گیرند که اعمال این نظارت‌ها و کنترل‌ها صرفا موقتی، مُسکن و التیام بخش مشکلات بخشی کوچکی از بازار مسکن بزرگ کشور است. چه آنکه اساسا ارایه راهکارهای نظارتی و کنترلی بدون ریشه یابی اصل مشکل و مساله صورت گرفته و می‌گیرد. کنترل و نظارت بر بازارها و از جمله بازار مسکن در شرایطی مطلوب خواهد بود که اقتصاد کلان در شرایط باثبات و کم نوسانی قرار داشته باشد. این مساله نیز در سیاست‌های کلان دولت در عرصه‌های مختلف از جمله در عرصه اقتصاد ریشه دارد.

از این رو، تا زمانی که این سیاست‌ها و ساختارهای معیوب اصلاح نشوند، طبعا هر گونه برخورد نظارتی و کنترلی موقتی و ناکارآمد خواهد بود. بحران مسکن ایران، معلول وضعیت اقتصاد کلان کشور است. اقتصاد نفت سوزی که یا متاثر از قیمت‌های جهانی نفت و مکانیسم تبدیل دلارهای نفتی به ریال است، یا اینکه زیر سایه تحریم‌های گاه و بیگاه امریکا علیه ایران، از دست یابی به دلارهای نفتی باز می‌ماند و حتی دلاری برای تبدیل به ریال در دسترس ندارد. در چنین شرایطی، «تورم» ناشی از خلق پول بدون پشتوانه برای پوشش کسری بودجه دولت، امری محتوم است و روز به روز قشر حقوق بگیر را از خانه مطلوب خود دورتر می‌کند و حالا به گفته یک نماینده مجلس به 50 سال رسانده است. این در حالی است که دوره انتظار برای دستیابی به خانه مطلوب در میان قشر کارگر که دسترسی به رانت‌های دولتی را نیز ندارند، بنا به برخی محاسبات رسانه‌ای حتی از 100 سال نیز عبور کرده است. از این رو، بهتر است مدیران دولتی و نمایندگان به جای ابداع ابزارهای تازه برای کنترل و نظارت بر بازار مسکن، مکانیسم‌های قانونی موجود برای نظارت بر سیاست‌های کلان کشور را فعال کنند تا نه تنها بازار مسکن که سایر بازارها روی آرامش را ببینند.

    کارمندان توان خرید مسکن را ندارند

در همین رابطه، رسول فرخی میکال، نماینده مجلس با بیان که کارمندان با ۵۰ سال کار نمی‌توانند صاحبخانه شوند، گفت: به‌دلیل نابسامانی بازار مسکن خرید خانه و حتی رهن و اجاره به رویا تبدیل شده است. به گزارش تسنیم، فرخی میکال با اشاره به اینکه ‌هم‌اکنون بیش از 50 درصد سبد هزینه خانواده‌ها صرف تامین مسکن می‌شود که سایر مسائل خانوده را تحت تاثیر خود قرار می‌دهد، اظهار کرد: ‌در صورت اجرای دقیق قوانین مجلس شاهد ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا و بهبود وضعیت بازار خواهیم بود. وی با بیان اینکه امروز تمامی ابزارهای نظارتی و کنترلی حوزه مسکن، تحت اختیار دولت است، افزود: همه دستگاه‌های اجرایی باید برای ساماندهی بازار مسکن پای کار بیایند و تا زمانی که در انجام وظایف اجرایی پنجره واحدی نداشته باشیم، اثر مطلوبی را با کارهای مقطعی و جزیره‌ای شاهد نخواهیم بود. 

وی ادامه داد: سازمان‌های نظارتی نیز باید از ظرفیت‌های موجود برای جلوگیری از فعالیت سوداگران و دلالان استفاده کنند. با توجه به تصویب قوانین جهش تولید مسکن، مالیات بر خانه‌های خالی و ساماندهی اجاره‌بها املاک مسکونی هیچ بهانه برای عدم ساماندهی بازار توسط دولت وجود ندارد. نماینده مجلس با بیان که متاسفانه امروز به‌دلیل نابسامانی بازار مسکن، خرید خانه و حتی رهن و اجاره به رویا تبدیل شده است، به خانه ملت گفت: کارمندانی که در گذشته با چند سال سابقه امکان و توان خرید خانه را داشتند، امروز در حسرت خرید خانه و تامین سرپناه هستند. با این اوصاف کارمندان پس از 50 سال کارکردن نیز توان خرید یک واحد 20 متری را هم نخواهند داشت.

    نظارت بر اجاره‌نامه‌ها

یکی از ابزارهای نظارتی و کنترلی مد نظر این نماینده مجلس به تازگی از سوی دولت رونمایی شده است. دیروز نیز سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی کارنامه‌ای از عملکرد این سامانه ارایه کرد.البته نگفت که این عملکرد چه اثری روی بازار مسکن گذاشته یا خواهد گذاشت. ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با یادآوری اینکه تاکنون 114 هزار کاربر در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت نام کرده‌اند، اظهار کرد: از این تعداد 23 هزار و 488 قرارداد اجاره مسکن را در سامانه مذکور ثبت کرده‌اند. وی با بیان اینکه 6314 فقره قرارداد تکمیل شده است، تاکید کرد: ثبت قرارداد اجاره در این سامانه و دریافت کد رهگیری رایگان است. وی بیان کرد: مستاجران و موجران می‌توانند با مراجعه به سامانه املاک و مستغلات کشور (srem.ir) قرارداد اجاره خود را به‌صورت رایگان ثبت و کد رهگیری دریافت کنند. 

    ارزیابی مشاوران املاک از آینده بازار مسکن

همانطور که گفته شد، اثر عملکرد چند هفته‌ای سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور بر بازار مسکن مشخص نیست و مدیران صرفا آمار این عملکرد را بیان می‌کنند، در عوض، اثر مستقیم شاخص‌های کلان اقتصاد از جمله نرخ ارز طی هفته‌های گذشته به وضوح روی این بازار و قیمت‌های پیشنهادی مالکان مشهود است.  آنگونه که ایسنا گزارش کرده است، بازار مسکن شهر تهران در روزهای اخیر با دوگانگی مواجه شده است؛ از یک طرف به دلیل غلبه انتظارات کاهشی، طرف تقاضا انتظار کاهش بیشتر نرخ‌های پیشنهادی را دارد. از سوی دیگر فروشنده‌ها که سطح توقع خود را با قله قیمتی ماه‌های فروردین و اردیبهشت همتراز کرده‌اند حاضر به کوتاه آمدن از نرخ‌های اعلامی نیستند. اگرچه قیمت‌های اعلامی مسکن در برخی فایل‌های نامرغوب تا ۲۵ درصد کاهش یافته اما بنا به گفته واسطه‌های ملکی، افت قیمت در آپارتمان‌های نوساز و کمتر از پنج سال چندان محسوس نیست. کاهش قیمت در این نوع واحدها به گذر زمان نیاز دارد. از جمله عواملی که می‌تواند به ریزش قیمت واحدهای نوساز بینجامد طولانی شدن روند رکود معاملات، ثبات اقتصاد کلان و ثبات نرخ ارز است.

گروهی از خریداران مصرفی که در روزهای اخیر قصد خرید و فروش مسکن عمدتا برای سکونت در پایتخت را دارند می‌گویند که فایل‌های فروش در فاز احتیاط قرار گرفته است. بدین صورت که فروشندگان آپارتمان‌های دارای امکانات کامل، فروش را به حالت تعلیق درآورده‌اند. خریداران نیز در انتظار کاهش بیشتر قیمت‌ها به سر می‌برند. برخی مشاوران املاک نیز بیان می‌کنند که فایل‌های کوچک متراژ آنها از حدود یک ماه قبل به لحاظ تعداد افزایش نداشته است. بررسی واحدهای عرضه شده به بازار نیز نشان می‌دهد در فاز اول آن دسته از آپارتمان‌های نوساز بزرگ متراژ و همچنین واحدهای بزرگ و کوچک قدیمی که دارای نواقص هستند با تخفیف ارایه شده‌اند.

اما در بخش آپارتمان‌های مرغوب با مساحت کمتر از ۱۰۰ متر دارای امکانات کامل، طرف عرضه از ارایه تخفیف یا حتی فروش با سطح قیمت متعارف خودداری می‌کند. فروشندگان مسکن در شهر تهران در حالی نسبت به انتظارات کاهشی مقاومت نشان می‌دهند که در شهرهای پردیس و پرند، قیمت‌های پیشنهادی بین ۵۰۰ میلیون تا یک میلیارد تومان در مقایسه با اردیبهشت ماه افت کرده و به گفته مشاوران املاک شهرهای مذکور، قیمت‌ها به صورت روزانه ریزش می‌کند. به نظر می‌رسد مجموعه‌ای از عوامل به روند کاهشی بازار مسکن انجامیده است. از جمله این دلایل می‌توان به افت قیمت ارز، طلا و خودرو اشاره کرد. دولت و مجلس نیز با همفکری یکدیگر طرح ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها را در دستور کار قرار داده‌اند.

مجلس شورای اسلامی موادی از طرح دوفوریتی ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها را به تصویب رساند که طرح تعیین قیمت منصفانه برای بازار مسکن، رتبه‌بندی مشاوران املاک، اصلاح مدل دریافت حق‌الزحمه بنگاه‌ها، شناسایی خانه‌های خالی توسط شهرداری‌ها، مقابله با احتکار زمین و تعیین سقف سالانه اجاره‌بها برخی از این موضوعات است. دولت نیز برنامه‌هایی را در دستور کار قرار داده است که از جمله این اقدامات می‌توان به افزایش عرضه از طریق طرح نهضت ملی مسکن، مالیات خانه‌های خالی که قرار است از ۱۵ شهریور اجرایی شود، امکان ارایه کد رهگیری رایگان برای موجران و مستاجران، افزایش سقف وام ودیعه مسکن از ۱۰۰ به ۲۰۰ میلیون تومان و برخورد با بنگاه‌های فاقد مجوز و ساماندهی سایت‌های عرضه مسکن اشاره کرد.