ساخت و ساز در منطقه امن
مجید اعزازی|
در شرایطی که صنعت ساختمان توانست رکورد ِرونق نسبی و لب مرزی اردیبهشت ماه را تکرار کند، بنا به پیش بینی فعالان این صنعت انتظار می‌رود، این رونق در تیرماه نیز تداوم یابد. فعالیت‌های ساختمانی در اردیبهشت ماه سال جاری پس از خروج رکود ناشی از تعطیلات نوروزی در فروردین ماه، دوباره به مدار رونق نسبی ماه‌های پایانی سال 1401 نزدیک شد. تولید مسکن و ساختمان طی سال‌های اخیر به دلیل نوسان‌های موجود در اقتصاد کلان به‌شدت آسیب دیده و کاهش یافته است، با این حال، فعالیت‌های ساختمانی در اردیبهشت و خرداد هر ساله، به دلیل تغییرات فصلی جان دوباره‌ای می‌گیرد و در ماه‌های انتهایی سال نیز زمینه‌های این تنفس دوباره فراهم می‌شود.
در واقع می‌توان با استناد به آمارهای سال‌های اخیر گفت، صنعت نیمه جان ساختمان در زمستان و بهار (به استثنای فروردین) فارغ از تغییرات بیرونی، به تکاپو می‌افتد. از این رو، برای این تکاپو نمی‌توان علت خاصی بیان کرد، چون به هر حال، در حال و هوای رکودی حاکم بر بازار معاملاتی و ساخت و ساز مسکن، حداقل فعالیت‌ها تابع شرایط فصلی هستند تا مقتضیات اقتصادی! در عین حال، اشاره به این نکته ضروری است که میزان تکاپوی صنعت ساختمان در اردیبهشت ماه و خردادماه سال جاری به میزان فعالیت این صنعت در سال‌های قبل نبوده است. از همین رو، به باور فعالان این صنعت، بالا بودن و عدم تثبیت قیمت خرید مواد اولیه، اصلی‌ترین عامل در کاهش میزان رشد شاخص کل در اردیبهشت و خرداد سال 1402 در مقایسه با ماه‌های مشابه در دوره‌های گذشته است.
با این حال، اگر چه در اردیبهشت ماه سایه خطر ادامه‌دار شدن کاهش ظرفیت یا تعطیلی واحدهای تولیدی و در نتیجه آن، از دست دادن ظرفیت اشتغال در حوزه صنعت بر سر صنعت ساختمان سنگینی می‌کرد، اما این مشکل در خردادماه تا حد قابل توجهی مرتفع شده است. مولفه «میزان استخدام و به‌کارگیری نیروی انسانی» در اردیبهشت ماه سال جاری برای سومین ماه پیاپی با رقم 42.22 رکوردی جدید را به عنوان پایین‌ترین میزان این شاخص در دو سال گذشته به ثبت رسانده بود. این شاخص اما در خرداد سال جاری به عدد 50.56 افزایش یافته که حاکی از تغییر نسبتا چشمگیر است.
آنگونه که اتاق تعاون ایران با استناد به مجموع اظهارات فعالان ساختمانی 89 شرکت بزرگ فعال در حوزه ساخت و ساز اعلام کرده است، شامخ کل ساختمان در خردادماه سال 1402 به رقم 51.12 کاهش یافته است. در عین حال، این کاهش نسبت به عدد این شاخص در اردیبهشت ماه (52.22) ناچیز به شمار می‌رود و از آنجا که عدد یادشده بالای 50 قرار دارد، نمایانگر وضعیت رونق فعالیت‌های ساختمان و ساخت و ساز در خردادماه ارزیابی می‌شود. گزارش اتاق تعاون همچنین حاکی است، افزایش مولفه «میزان استخدام و به‌کارگیری نیروی انسانی» و «موجودی مواد اولیه یا لوازم خریداری شده» و نیز کاهش قابل توجه مولفه «سرعت انجام و تحویل سفارش یا فرآیند کار» در خردادماه، نتیجه افزایش بی‌سابقه و 26 واحدی مولفه «میزان سفارشات جدید مشتریان» در دوره گذشته است.
افزایش قابل توجه مولفه «میزان مصرف حامل‌های انرژی» همسو با مولفه «میزان استخدام و به‌کارگیری نیروی کار» نیز نشان‌دهنده وضعیت رونق فعالیت‌های ساختمانی و ساخت و ساز در خردادماه به شمار می‌رود. افزایش مولفه میزان مصرف حامل‌های انرژی که امروز به عنوان یکی از شاخصه‌های توسعه یافتگی کشورها محسوب می‌شود، حاکی از تلاش فعالان این صنعت برای تداوم وضعیت ماه جاری و استمرار رونق اقتصادی در ماه‌های آتی است. بر اساس این گزارش، مولفه «انتظارات تولید در ماه آینده» نیز با ثبت رقم 53.93 بیانگر پیش بینی فعالان صنعت ساختمان مبنی بر ادامه‌دار بودن وضعیت کنونی فعالیت‌های ساختمانی در تیرماه است. این گزارش افزوده است، با توجه به کاهش جزیی شاخص «قیمت خرید مواد اولیه یا لوازم مورد نیاز» ناشی از ثبات نسبی نرخ ارز و افزایش شاخص‌های «موجودی مواد اولیه یا لوازم خریداری شده» و «میزان استخدام و به‌کارگیری نیروی انسانی» انتظار می‌رود، عدد شامخ بخش ساختمان در ماه‌های آتی همچنان در محدوده رونق قرار داشته باشد.
به گزارش «تعادل»، در طرح شامخ، از پاسخ‌دهندگان خواسته می‌شود به 12 پرسش مطرح شده در قالب سه معیار وضعیت نسبت به ماه پیش (بهتر شده، بدتر شده یا تغییری نکرده است) پاسخ دهند. در صورت انتخاب گزینه بیشتر از ماه قبل: عدد 1، گزینه بدون تغییر: عدد 0.5 و گزینه کمتر از ماه قبل: عدد صفر برای آن پرسش ثبت می‌شود. مجموع حاصل ضرب درصد پاسخگویان به هر یک از گزینه‌های در عدد همان گزینه، مبین عدد شامخ درآن پرسش است. در نهایت، معیار سنجش این شاخص عددی بین صفر و 100 است که به ترتیب به معنای آن است که 100 درصد پاسخگویان گزینه «بدتر شده است» و «بهتر شده است» را انتخاب کرده‌اند. عدد 50 نشان‌دهنده عدم تغییر وضعیت نسبت به ماه قبل، بالای 50 نشانه بهبود وضعیت نسبت به ماه قبل و زیر 50 به معنای بدتر شدن وضعیت نسبت به ماه قبل است.
کاهش قیمت مصالح چقدر دوام می‌آورد؟
اگرچه بر اساس تازه‌ترین گزارش شامخ کل ساختمان، قیمت مواد اولیه به دلیل ثبات نرخ ارز قدری کاهش یافته است، اما انتظار نمی‌رود، این شرایط پایدار باشد و همچنین بیش از سه ماه بر نرخ مصالح ساختمان اثر بگذارد. به گزارش «تعادل»، از آنجا که تولید مسکن فرایندی زمانبر و به‌طور متوسط 24 ماهه است و همزمان اقتصاد ایران تورم زده است و نوسان قیمتی به خصیصه بلافصل این اقتصاد و بازارهای مختلف تبدیل شده است، برآورد هزینه‌های تولید انواع کالا و به ویژه ساختمان‌سازی را به معضلی بزرگ بدل کرده است و سازندگان نمی‌توانند چشم‌انداز دقیقی از آینده داشته باشند و بر اساس آن چشم‌انداز برنامه‌ریزی کنند.
اگر چه طی دو سال اخیر، میزان تورم مصالح ساختمانی روی عدد 40 درصد ثابت مانده و نسبت به سال‌های 1399 و 1400 قدری کاهش را تجربه کرده است، اما این تورم در یک بافت اقتصادی کاملا پرنوسان، صرفا بخشی از رشد هزینه‌های ساخت مسکن را پوشش داده است و به عبارت دیگر، هزینه‌های ساخت مسکن تحت تاثیر جهش انتظارات تورمی، فراتر از میزان رشد قیمت مصالح ساختمانی، رشد دستمزدها و سایر هزینه‌ها از جمله عوارض ساختمانی و هزینه انشعابات و ... حرکت کرده است. در چنین شرایطی است که در اواخر اردیبهشت ماه سال جاری، برخی فعالان اقتصاد به فعالان بازار مسکن سیگنال دادند تا به این نکته توجه داشته باشند که «به رغم مخفی کردن نرخ تورم مسکن توسط دولت هم‌اکنون کف قیمت ساخت برای هر مترمربع مسکن معمولی با کیفیت و تجهیزات عادی، حدود ۱۲ میلیون تومان است و تحت هیچ شرایطی در محاسبات خود عددی کمتر از این در نظر نگیرید!»
حتی ایرج رهبر، رییس انجمن انبوه‌سازان استان تهران به تازگی درباره هزینه ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن اعلام کرد: «طبق برآورد ما در حال حاضر هزینه ساخت این پروژه به بیش از ۱۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده است؛ چرا که با تغییرات قیمت نهاده‌های ساختمانی مواجهیم. قیمت هر کیلو فولاد از ۲۶ هزار تومان در اواخر سال گذشته به ۳۰ هزار تومان رسیده اما خوشبختانه سیمان افزایش چندانی نداشته است. اگر وام ۵۵۰ میلیون تومان پرداخت شود تخمین می‌زنیم که لازم است متقاضیان حدود ۵۰۰ میلیون تومان آورده داشته باشند.»
روایت نظام مهندسی از هزینه ساخت
در این حال، چند روز پیش، رییس سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور طی نامه‌ای هزینه ساخت ۷ گروه ساختمانی در سال ۱۴۰۲ را ابلاغ کرد که نسبت به سال گذشته ۳۸ تا ۴۸ درصد افزایش یافته است.
طبق اعلام سازمان نظام مهندسی ساختمان، هزینه ساخت و ساز ساختمان در گروه‌های ساختمانی در سال 1402 بین 38 تا 48 درصد افزایش یافته است. طبق ابلاغ رییس سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور هزینه ساخت گروه‌های ساختمانی 1 و 2 طبقه هر مترمربع 5.3 میلیون تومان (افزایش 47 درصد نسبت به سال 1401)، 3 تا 5 طبقه 6.2 میلیون تومان (افزایش 47.6 درصدی)، 6 و 7 طبقه 7.1 میلیون تومان (افزایش 47.9 درصدی)، 8 تا 10 طبقه 8 میلیون تومان (افزایش 48.1 درصدی در مقایسه با سال 1401)، 11 و 12 طبقه 8.9 میلیون تومان (رشد 48.3 درصدی)، 13 تا 15 طبقه 9.8 میلیون تومان (48.4 درصدر افزایش در مقایسه با سال 1401) و 16 طبقه و بالاتر 10 میلیون تومان (افزایش 38.8 درصدی) است.
وضعیت بازار معاملاتی مسکن؟
اگر چه حبس آمار معاملات و تغییرات قیمتی مسکن از سوی مراجع آماری وضعیت غبار آلود و پرابهامی را پیش روی مردم گشوده است، اما برخی گزارش‌های میدانی و کارشناسی حاکی از افت شدید حجم معاملات مسکن و توقف رشد جهش وار قیمت‌های پیشنهادی در سال جاری است. پس از تحولات تازه در عرصه سیاست خارجی و تعدیل نسبی انتظارات تورمی که منجر به کاهش قیمت‌های پیشنهادی در بازار مسکن شد، حجم معاملات ملکی در مدار رشد نسبی قرار گیرد و داد و ستد واحدهای مسکونی فزونی گیرد. اما از آنجا که خبرهای مثبت سیاست خارجی پربسامد نبودند و تداوم نیافتند و در برخی حوزه‌ها نیز بار دیگر فضای یأس و ناامیدی چیره شد، نرخ دلار به عنوان نماگر انتظارات تورمی بار دیگر بالای عدد 50 هزار تومان ایستاد و معاملات ملکی نیز به دلیل سیطره تورم و رشد شدید قیمت‌های پیشنهادی، کاهش یافت.
چه آنکه از سویی توان و قدرت مالی متقاضیان مصرفی بیش از همیشه مضمحل شد و از سوی دیگر، بازارهای رقیب و موازی در جذب نقدینگی‌های خرد به دلیل ماهیت خود، به موفقیت بیشتری دست یافتند.
