ابهاماتی در نامه دو مقام ارشد اقتصادی
مسوولان ارشد وزارت راهوشهرسازی و بانک مرکزی طی نامهیی به مقام ریاستجمهوری درخواست کردهاند درراستای مقابله با رکود و افزایش اشتغال، تسهیلات ویژه (بخوانید یارانهای) برای بخش مسکن پیشبینی شود. قطعا باتوجه به دانش کارشناسان هر دو واحد اقتصادی بزرگ کشور، در این زمینه بررسیهایی صورت گرفته است. لیکن نادرستیهای جدی متعددی در مورد این پیشنهاد مشترک بهنظر میرسد که استدعا میشود مورد توجه قرار گرفته و قبل از هرگونه اقدام عملیاتی به آنها پاسخ داده شده و روشهای مناسب برای رفع آنها پیشبینی شود. البته تحلیل بسیار دقیق و گستردهتر از این یادداشت کوتاه در مورد هر یک از پرسشهای مطرح شده ضرورت دارد، اما باتوجه به نگرانی از عملیاتی شدن درخواست تسهیلات ویژه، در اینجا فقط به طرح کوتاه بخشی از این پرسشها بسنده شده است.
مترادف دانستن تحریک تقاضا و افزایش تولید: سرمایهگذاری بیشتر، افزایش تولید در صنعت ساختمان، افزایش اشتغال و رونق در فعالیتهای ساختمانی مستلزم شروع ساختوسازهای جدید، تکمیل واحدهای ناتمام، نوسازی و ترمیم واحدهای موجود است. افزایش تقاضا برای خرید واحدهای موجود ضرورتا به تولید مسکن بیشتر منجر نخواهد شد. نکتهیی است ظاهرا بدیهی اما در بسیاری از تحلیلها نادیده میماند. در بحث اخیر، اگر وامهای جدید صرف خرید واحدهای موجود (نوساز و غیرنوساز) شد، چه تضمینی وجود دارد که بعد از آن شاهد رونق ساختوساز و تولید مسکن بیشتر باشیم.
مترادف دانستن بخش ساختمان و زیربخش مسکن: صنعت بخش ساختمان بهعنوان یک بخش تولیدی اقتصاد، محدود به مسکن و فعالیتهای مرتبط با آن نیست. پل، راهسازی، تاسیسات فرودگاهی، خدمات عمرانی شهری، راهآهن، ساخت مجموعههای تجاری، ساخت مجموعههای خدماتی، ساختمانسازی در واحدهای صنعتی، معدنی و کشاورزی سهم بسیار بالایی در بخش ساختمان و صنایع وابسته به آن دارند. رونق و افزایش اشتغال در بخش ساختمان را میتوان از طریق این زیربخشها نیز دید که در افزایش تولیدات سایر بخشها هم اثر مثبت دارند. لذا نباید در رونق بخش ساختمان صرفا زیر بخش مسکن موردتوجه باشد. اولویتهای تخصیص منابع مالی مورد درخواست میتواند در مقایسه با سایر زیربخشهای ساختمان تعیین شود.
غفلت و نادیده گرفتن محدودیت بودجهای پسانداز و سرمایهگذاری: در سطح کلان اقتصاد کشور سرمایهگذاری از هر نوع (ازجمله مسکن جدید) محدود به پسانداز کل کشور است. درحالی که به جهت رکود و تورم در دو سال گذشته کل پسانداز اقتصاد کشور تقلیل یافته است. سرمایهگذاری بیشتر در مسکن معادل سرمایهگذاری کمتر در سایر بخشهای تولیدی (صنایع و معادن، کشاورزی، نفت، آب و برق و تاسیسات عمرانی و...) است. صرف تخصیص و تامین اعتبارات و تسهیلات مالی بیشتر از سطح پسانداز ملی برای سرمایهگذاریها نیز فقط موجب تشدید تورم حاکم و بالای کشور است. خطر چنین تورمی چگونه در افزایش تقاضای مسکن دیده شده است؟
کم توجهی به آثار شاخص قیمت مسکن بر تورم انتظاری و تورم واقعی: شاخص قیمت مسکن و اجاره علاوه بر نقش مستقیم و غیرمستقیم آن بر تورم واقعی، در تعیین تورم انتظاری نیز توسط فعالان اقتصادی بسیار مورد توجه است. افزایش قیمتها در بخش مسکن پیشبینیهای تورمی جامعه را افزایش میدهد که خود زمینهساز افزایش واقعی تورم است. نکته درخور توجه آنکه در 12 ماه منتهی به خرداد 1393 افزایش قیمت مسکن در کل کشور
9/20درصد و افزایش اجاره 1/19درصد بوده که برخلاف باورهای عمومی منفی نیست و فاصله چندانی هم با تورم مصرفکننده ندارد. اما عملا همین فاصله محدود بر تورم انتظاری اثر کاهشی قابلملاحظهیی داشته است، بهویژه توجه شود به جهت توقف و کاهش قیمت واحدهای لوکس در تهران و شهرهای بزرگ که این رکود قیمتی واحدهای لوکس به لحاظ تعدیل تورم انتظاری، بسیار کارساز بوده است. بخشی از کاهش تورم واقعی کشور ریشه در کاهش تورم انتظاری دارد.
کمتوجهی به نقش مسکن مهر: بخش بزرگی (بیش از نیمی) از پروژه مسکن مهر به لحاظ تکمیل و تسهیلات زیربنایی آماده استفاده نیست. اتمام آن مستلزم سرمایهگذاری سنگینی در سطح 50هزار میلیارد تومان است. تصور میشود تامین و تخصیص آن اولویت بالاتری در مقایسه با درخواست تسهیلات یارانهیی برنامههای مقابله با رکود و رونق بخش ساختمان، برای وزارت راهوشهرسازی داشته باشد. اقتصادی که سالانه توان ساخت بیش از 600هزار واحد مسکونی را ندارد، با تکمیل 1200هزار واحد باقیمانده و تحویل نشده، اولا گام بزرگی در جهت تامین تقاضای مصرفی مسکن آن هم بهویژه برای گروههای کمدرآمد و مسکن اولی برداشته خواهد شد. ثانیا فعالیتهای ساختمانی مرتبط با تکمیل آنها موجب رونق بخش ساختمان خواهد شد. توجه خواهد شد این سرمایهگذاری و عرضه به جهت ارتباط آن با بازارهای مسکن و مستغلات از انواع دیگر، موجب رونق آنها نیز خواهد شد. بدیهی است تامین مالی مسکن در سطوح دیگر (اقشار مرفه و متوسط) را میتوان به بازار سرمایه و اوراق رهنی با نرخ سود رقابتی در بازارهای مالی سپرد.
پیشبینی نرخهای بهره ویژه و تخریب ساختار مالی: ساختار مالی کشور که مشکلات متعددی دارد در گذشته به کرات مورد سوءاستفاده دولت و گروههای خاص قرار گرفته است. اکنون محتمل بهنظر میرسد، درصورت عملیاتی شدن درخواست وزارت راهوشهرسازی، همان دور باطل تکرار شود. نرخ بهره 14درصد و چگونگی تامین آن باتوجه به ارتباط بسیار نزدیک بخشهای بازارهای مالی، درنهایت تامین منافع گروههای خاص گذشته و تخریب بیشتر ساختار مالی کشور خواهد شد. در نامه مشترک نوشته شده است: «پرداخت مابهالتفاوت سود به صندوقهای مسکن و جبران کمبود منابع آن از محل منابع عمومی (بخوانید بودجه کشور که دچار کسری منابع است) در قالب وجوه اداره شده (بخوانید به جهت کسری منابع، لاجرم از طریق پایه پولی) و یارانه نرخ سود تسهیلات (بخوانید سرکوب مالی) ضروری است.» اهل فن میدانند اقتصاد کشور چگونه چندین بار این مسیر را طی کرده و درنهایت فقط گروه معدودی از اقشار نیازمند از آن منتفع شدهاند ولی آثار قیمتی، فساد و سوءاستفاده احتمالی آن به کل اقتصاد تحمیل شده است. توجه خواهد شد که هرگونه تامین منابع برای این پیشنهاد از مسیر کسر بودجه (یا انبساط بودجه) یا استقراض از بانک
مرکزی، پس از وامدهی اولیه بانکها به اقشار، هدف از طریق فرآیند ضریب فزاینده بانکی موجب افزایش نقدینگی وتسهیلات اعتباری به میزان چندین برابر مقدار اولیه خواهد شد که بر نحوه تخصیص و وامدهی آنها بانک مرکزی کنترلی نخواهد داشت. ضریب فزاینده بانکی در حال حاضر در سطح بسیار بالایی است.
غفلت از شوک احتمالی تقاضای مسکن و افزایش قیمت: پیشنهاد تسهیلات اعتباری ویژه که مبتنی بر افزایش تقاضای مسکن است، همانند موارد مشابه گذشته، همراه با افزایش قیمتهای مسکن خواهد بود. چه مقدار از این افزایش قیمت نصیب خریداران یا سوداگران خواهد شد قابل بحث است. نکته قطعی آنکه افزایش قیمت مسکن در بیشتر موارد آثار نامطلوبی در بازتوزیع داراییها و درآمدها به زیان اقشار کمدرآمد دارد. در مورد اخیر این نکته نیز قابلتامل است که با افزایش قیمت مسکن آیا تسهیلات پیشبینی شده برای مصرفکنندگان خنثی خواهد شد یا خیر.
نکات قابل تامل دیگر: نظر به احتمال فوت وقت، در این نامه از توضیح و تحلیل گستردهتر احتراز کرده و فقط به ذکر بعضی نکات و پرسشهای دیگر که به ذهن میرسد، اکتفا میشود. بررسی دقیقتر موضوع به فرصتی دیگر موکول میگردد:
*ارجاع نادرست تصمیمگیری به ریاستجمهوری
*کاربرد نادرست اصطلاح تقاضای موثر در بحث وامهای رهنی برای متقاضیان مسکن
*مترادف نمودن گسترش بازارهای رهنی و وامهای سهمیهبندی شده
*کمک احتمالی به ادامه حیات بیماری هلندی اقتصاد کشور
*تثبیت و تضمین سود سوداگران مستغلات از حبابهای قیمتی مسکن دوره گذشته (زمستان 90 تا بهار 92)
*ضرورت توجه به تقاضای پساندازی و سوداگری مسکن
*ضرورت توجه به نقش موسسات رهنی دولتی در بحران مالی بزرگ 2008
*کمتوجهی به ضرورت وجود واحدهای خالی تجاری، اداری و مسکونی نوساز و دست دوم در بازار مسکن
امید است پیش از هر گونه تصمیم اجرایی درمورد درخواست فوق بررسیهای بیشتری بهعمل آمده تا نارسایی دیگری بر ساختار ناسالم مالی اقتصاد کشور اضافه نشود.