مسکن مقصد جدید نقدینگی سرگردان؟
گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|
همواره نوسانات اقتصادی و افزایش تورم ناشی از این تنش‌ها در زمره عوامل تأثیرگذار بر قیمت و معاملات مسکن، بوده‌اند. به گفته بسیاری از کارشناسان اقتصادی بعد از تحولات حاصل از دونرخی شدن سوخت تا حدودی ریتم نرمال بازارهای موازی به‌هم‌ریخته است و بازارهایی مانند ارز و طلا که در چند ماه گذشته از ثبات نسبی برخوردار بودند به‌یک‌باره با اثر تورمی واقعی و غیرواقعی به هم ریختند. بعد از تحولات حاصل در بخش سوخت دو دیدگاه واقعی و توهمی در جامعه حادث شد، دیدگاه واقعی این اتفاق افزایش نرخ دلار از کانال 11 هزار تومان به 12 هزار و 500 و حتی 800 تومان بود و دیدگاه توهمی که از بطن انتظارات و هراس جامعه حاصل آمد، باعث شد شاهد یک نوع تورم – رکودی از کف بازارها باشیم. انتظاری که علی‌رغم گفته‌ها و تأکیدات مسوولان نباید رسمیت پیدا می‌کرد اما با برداشت‌های هراس گونه از جامعه به بستر واقعیت رسید.
به‌هرروی ازآنجایی‌که تمامی این اتفاقات در برهه زمانی بسیار کوتاه روی داد، توانست بر بازارهایی که نبض روزانه دارند، تأثیرگذار باشد. بر این اساس بازارهایی همچون طلا، بازار سرمایه و بازار ارز با تابعیت از نوسانات روزانه درگیر جهش‌های ناگهانی شد. این مورد در کنار تقدیم بودجه باعث شده نبض روزانه بازارهای موازی دچار تنش‌های بزرگی شود. به‌طور مثال شاخص کل بازار سرمایه طی آبان ماه حدود 305 تا 307 هزار واحد بوده، اما طی روزهای اخیر با شکست کانال 330 هزار واحدی به 332 هزار واحد رسیده است. در این میان، طلای ۱۸ عیار به ۴۶۶ هزار و ۳۰۰ تومان و قیمت سکه امامی به 4 میلیون و ۶۲۱ هزار تومان رسید. نرخ ارز نیز دیروز حدود 13 هزار و 700 تومان بود.
به باور کارشناسان اقتصادی، رشد پی‌درپی قیمت‌ها دربازارهای تأثیرگذار بر اقتصاد کشور بیانگر دو سناریو و دو رویداد مهم تا پایان سال است. اگر این رشد تا پایان سال نو میلادی ادامه داشته باشد ما شاهد تورم بالای 40 درصد در کشور خواهیم بود که این تورم به علت بزرگی تا پایان سال و حتی در سال 99 نیز ادامه خواهد داشت.سناریو دوم، متکی به سیاست انقباضی بانک مرکزی و دولت خواهد بود. اگر در روزهای آتی دولت بتواند دربرابر رشد افسارگسیخته دلار قد علم کند می‌توان در انتظار ثبات مقطعی در اقتصاد کشور بود. به‌هرروی، تحلیل این ابزار‌های تأثیرگذار بر بازار اقتصاد نشان می‌دهد، همواره رشد بازارهای پر ریسک در برهه زمانی کوتاه می‌تواند در میان‌مدت بر بخش مسکن اثرگذار باشد و اگر اثرگذاری این بازارها پردوام و تورمی باشد، می‌توان انتظار داشت در بلندمدت، مسکن را به چالش بکشاند.
رشد قیمت مسکن در کوتاه و بلندمدت
در همین رابطه، علیرضا بهبهانی، کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه همواره اثر تورمی بنزین دو رویکرد کوتاه‌مدت و بلندمدت بر اقتصاد کشور دارد، گفت: همواره تورم اولیه در بخش سوخت از کف بازار حاصل می‌شود، یعنی قیمت کالاها بی‌توجه به دید روشن یا تاریک این افزایش، رشد می‌کنند. این رشد ناخودآگاه تورم عمومی را به میزان قابل‌توجهی افزایش می‌دهد اما برای اثرگذاری تورم در بلندمدت نیازمند مولفه‌هایی اساسی هستیم. این مولفه‌ها باید به‌قدری قوی باشند تا بتوانند مسیر بازارهای موازی را به سمت خود بکشند.
بهبهانی افزود: در خصوص بررسی نقش عوامل مختلف بر قیمت مسکن باید سه دسته از عوامل که شامل سیاست‌های مالی، پولی، عوامل جمعیتی و عوامل سمت عرضه هستند به‌صورت جداگانه مورد بررسی قرار بگیرد. در این میان، آثار سیاست‌های مالی بر قیمت مسکن عمدتا از طریق اثرگذاری آن بر درآمد حقیقی قابل‌تحلیل است.
وی گفت: در ایران عمده‌ترین مسیر اثرگذاری سیاست مالی از طریق نوسان‌های درآمدهای نفتی و اثرگذاری آن بر کاهش ارزش ریالی کشور روی می‌دهد. به عبارت روشن‌تر، با ایجاد شوک نفتی و ورود یا عدم ورود این درآمدها در بودجه عمومی، تقاضای کل و درآمد حقیقی افزایش
و کاهش می‌یابد.
به‌این‌ترتیب، شوک نفتی مثبت در کنار آن فشار در جهت افزایش قیمت کالاهای غیر مبادله‌ای می‌تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود.
بهبهانی بابیان اینکه سیاست پولی و اعتباری می‌تواند از دو مسیر باعث تغییر قیمت مسکن شود، گفت: از یک‌سو، سیاست‌های انبساطی پولی به‌طورمعمول با افزایش قدرت وام‌دهی بانک‌ها همراه است و این موضوع به مفهوم کاهش محدودیت‌های اعتباری است. بخشی از این کاهش محدودیت‌ها متوجه بازار مسکن می‌شود و زمینه افزایش قیمت را فراهم می‌سازد.
از سوی دیگر، چنانچه سیاست پولی انبساطی با کاهش نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی همراه باشد به دلیل اینکه نرخ سپرده‌های بانکی بخشی از هزینه مالکیت مسکن را تشکیل می‌دهد، بنابراین، این سیاست می‌تواند با کاهش هزینه مالکیت در جهت افزایش قیمت مسکن عمل کند.
به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن، روال تولید و عرضه نفت طی ماه‌های آتی همچون ماه‌های گذشته کاهش خواهد یافت و زمانی که کشور متکی به نفت نتواند بودجه خود را از این طریق تأمین کند به سمت درآمدهای داخلی هجوم می‌برد. یکی از منابع درآمدی اخذ مالیات‌های سنگین، دست‌کاری در قیمت ارز و همچنین افزایش نرخ سوخت است. در حال حاضر، دولت در اولین اقدام شروع به رشد قیمت سوخت کرده و در روزهای آتی شاهد دست‌کاری در اخذ مالیات و همچنین افزایش نرخ ارز بیشتر از کانال تورم خواهیم بود.وی گفت: در این میان، صنعت ساخت‌وساز به عنوان یک بازار مادر یکی از بازارهایی است که می‌تواند اثرپذیری چندگانه از تورم موجود در جامعه داشته باشد. تجربه نشان داده در دوران کوتاه‌مدت نهاده‌ها و مولفه‌های ساخت‌وساز این صنعت با افزایش تورمی رشد و درنهایت این رشد در بخش تقاضا سرشکن می‌شود.به گفته این کارشناس، البته طی چندماهه اخیر قیمت مسکن با رشد 30 تا 70 درصدی توانسته تا حدودی تورم عمومی را پیش‌خور کند. اما مطمئنا در روزهای آتی با توجه به تأثیر بودجه و افزایش نرخ ارز با توجه به تحولات داخلی و خارجی بیشتر خواهد شد.بهبهانی با بیان اینکه در حال حاضر مساله مسکن رشد قیمت نیست، گفت: در حال حاضر، این بخش توسط دو فاکتور اساسی یعنی نبود توانایی خرید و عرضه مستمر تهدید می‌شود.
اثر بازارهای موازی بر قیمت مسکن
در همین راستا، محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی بابیان اینکه مسکن از تحولات داخلی و خارجی اثر می‌پذیرد، گفت: مطالعات آماری نشان می‌دهد قیمت مسکن در کوتاه‌مدت تابع شاخص قیمت بازار بورس، سطح عمومی قیمت‌ها، قیمت زمین، هزینه ساخت، قیمت نفت، سرمایه‌گذاری بخش خصوصی، مخارج خانوار و نرخ سود وام‌های بانکی است.
مهری گفت: تجربه نشان داده یک واحد شوک مثبت در شاخص کل بورس، در کوتاه‌مدت باعث کاهش محسوس قیمت مسکن می‌شود. این اثرگذاری در بلندمدت نیازمند تحلیل رشد این شاخص است. اگر شاخص کل به عنوان نبض روزانه با رشد قابل‌توجهی روبرو شود، اثر منفی بر بازار مسکن می‌گذارد.
وی گفت: افزایش شاخص کل بورس در کوتاه‌مدت منجر به انتقال نقدینگی به سمت بازار سرمایه می‌شود که خود منجر به کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و بالطبع، رکود بخش مسکن خواهد شد. در بلندمدت نیز شوک افزایش شاخص کل بورس همچنان با یک اثر منفی کمی تعدیل‌شده، بر شاخص قیمت مسکن تأثیر می‌گذارد.
این کارشناس بابیان اینکه طی روزهای اخیر بازار سرمایه پیشتاز جذب نقدینگی بوده، اظهار کرد: این بازار توانسته بخشی از نقدینگی سرگردان و همچنین بخشی از پول‌های حاصل از کاهش نرخ سود بانکی برخی از بانک‌ها را به خود جذب کند. این جذب را می‌توانیم مرهون بازدهی بالای بازار سرمایه بدانیم چنانچه آمارها نشان داده بازدهی بازار سرمایه به عنوان یکی از پربازده‌ترین بازارهای موازی طی سال‌های اخیر بسیار مطلوب بوده به‌طور مثال در یک بررسی بازدهی بازارهای موازی طی سال‌های 90 تا 96 نشان می‌دهد سکه 63 درصد، ارز 28 درصد، بازار مسکن 13 درصد بوده درحالی که بازدهی در بازار سرمایه 154 درصد بوده است؛ بنابراین با رشد 332 هزار واحدی بازار سرمایه طی روزهای اخیر روند جذب نقدینگی‌های بیشتر در این بازار این بازدهی بیشتر خواهد بود. اگرچه بازدهی مسکن طی سال‌های 97 و 98 رقم قابل‌توجهی بوده اما نبود تقاضای واقعی این بازدهی را به چالش کشانده است.
مهری در خصوص اثرپذیری مسکن از سطح عمومی قیمت‌ها نیز گفت: زمانی که سطح عمومی قیمت‌ها در جامعه به‌واسطه افزایش نرخ ارز و سوخت افزایش می‌یابد، دو اتفاق بر بخش مسکن حادث می‌شود. در کوتاه‌مدت به علت صرفه اقتصادی صادرات و تولید بخش اعظمی از نقدینگی‌ها به سمت تولید کشیده می‌شود و این کاهش اقبال هجوم نقدینگی به سمت بازار باعث کاهش قیمت مسکن در یک دوره زمانی بسیار اندک می‌شود اما پس از این ماجرا به علت رشد سطح عمومی قیمت‌ها بازار مسکن نیز از این ماجرا منتفع شده و شاهد رشد می‌شود؛ اما از آنجایی که بخشی از رشد کنونی بازار مسکن به علت تنش ارزی سال پیش بوده رشد کنونی رشد قابل‌توجهی
نخواهد بود.
این کارشناس شهرسازی گفت: نباید فراموش شود، قیمت مسکن رابطه مستقیمی با میزان هجوم تقاضای مصرفی و عرضه دارد.
زمانی که نقدینگی به سمت یک بازار کشیده می‌شود آن بازار با رشد مواجه می‌شود حقانیت این موضوع را می‌توان در بازار سرمایه این روزها به‌وضوح مشاهده کرد.این کارشناس در خصوص تأثیر درآمدهای حاصل از نفت نیز گفت: به‌طورکلی زمانی که نرخ ارز بیشتر از تصورات باشد کشور شاهد یک رفتار انبساطی می‌شود و این رفتار انبساطی می‌تواند تغییردهنده رفتار عرضه و تقاضا باشد. به‌طور مثال نرخ هر بشکه نفت در دوران دولت نهم به نزدیک 100 دلار رسید و این موضوع باعث شد دولت با یک سردرگمی و سرگیجی روبرو شود. بنابراین به‌طور مکرر شاهد آغاز پروژه‌های متعدد در کشور بودیم که به گفته متخصصان 50 درصد این پروژه‌ها فاقد ضرورت بود. همواره در کشورهای متکی به درآمد نفتی مشاهده‌شده نقدینگی سرگردان در کشور به‌واسطه رشد قیمت نفت افزایش می‌یابد و این رشد علاوه بر ارتقای سطح رفاهی جامعه باعث ایجاد تورم بیش‌ازحد می‌شود. حقانیت این موضوع را نیز می‌توانیم در افزایش دور از انتظار قیمت مسکن در دوره 89 و 92 مشاهده کنیم.وی درنهایت بابیان اینکه وضعیت کنونی اقتصاد کشور دستاورد رفاه دوران طلایی نفتی است، اظهار کرد: رفتارهای انبساطی دولت سطح توقع تمامی بازارها را بالا می‌برد و چنانچه دیده می‌شود این رفتار می‌تواند برگرفته از عوامل داخلی مانند رشد نرخ سوخت، تورم یا ناشی از رفتارهایی مانند کاهش تولید و صادرات، بن‌بست‌های سیاسی و اقتصاد باشد. به‌هرحال بازارهای موازی همانند زنجیره به هم وصل هستند و افزایش نرخ تک‌تک بازارها می‌تواند در قیمت تمامی بازارها موثر باشد.
مسیر بعدی نقدینگی؟
همچنین عطا آیت‌اللهی، کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه با افزایش قیمت توده‌ای بازارهای موازی قیمت مسکن نیز افزایش خواهد یافت، تأکید کرد: البته ازآنجایی‌که بازار مسکن پیش‌تر وارد رفتار افزایش قیمتی شده در روزهای آتی این رفتار نسبت به بازارهای دیگر کم‌رنگ‌تر و انقباضی‌تر است.
آیت‌اللهی گفت: جدای از تأثیرپذیری قیمت مسکن از نرخ تورم حاصل از افزایش نرخ سوخت و ارز باید بدانیم بازار مسکن متقاضیان مخصوص به خود را دارد و ازآنجایی‌که ماهیت مبادله در بازار مسکن ماهیت ساده دلار را ندارد، ریسک این بازار نسبت به بازارهای موازی کم‌تر است. در روزهای آتی شاهد رشد معاملات در این بازار خواهیم بود.
بنابراین مسیر بعدی نقدینگی به سمت بازار مسکن خواهد بود و این بازار با درک این مطلب که این بازار رشد خود را پیش از این داشته و بخش تقاضا توانایی معامله این بازار را ندارند، شاهد رشد چندانی نخواهد بود.
وی گفت: به‌طور مثال اگرچه بازار سرمایه نسبت به بازارهای موازی به‌طور متوسط بازدهی به‌مراتب بالاتری نسبت به بازارهای رقیب مسکن، طلا و ارز داشته است؛ اما با توجه به ماهیت و ذات سرمایه‌گذاری در این بخش شاهد آن هستیم که نوسانات آن نیز به‌مراتب نسبت به سایر بازارها بیشتر بوده است. به‌طوری‌که در برخی ادوار، بورس برای مدت طولانی در رکود بوده و سودی نصیب سهامداران نکرده است. هرزمانی
که بورس با رشد زیادی همراه بوده است مطمئنا برای مدتی پس‌ازآن شاهد استراحت
شاخص یا حتی بازدهی منفی بوده‌ایم بنابراین نمی‌توانیم این بازار را مأمن نقدینگی مداوم و همیشگی بدانیم. بدون تردید بازار مسکن طی ماه‌های اخیر علی‌رغم رشد قیمتی، شاهد رشد بخش تقاضا نیز خواهد بود.
آیت‌اللهی درنهایت بابیان اینکه بازار مسکن ازجمله بازارهایی است که پارامترها و متغیرهای داخلی و خارجی نقش تأثیرگذاری در تعیین سرنوشت آن دارند، ادامه داد: ثبات نرخ ارز، ثبات و آرامش اقتصادی، قرار گرفتن رونق مسکن به عنوان یکی از اولویت‌های اصلی دولت، اتکا به نسخه‌های مختلف برای تأمین مالی بخش مسکن ازجمله عواملی است که می‌تواند در ایجاد رونق بازار مسکن نقش داشته باشد؛ اما در حال حاضر تمامی این مولفه‌ها به چالش کشیده شده است.
