پيشنهادهايي به دولت چهاردهم براي حل معضل مسكن

گروه راه و شهرسازي| كارشناسان مسكن همچنان بر سر «ساخت و توليد انبوه مسكن و عرضه سريع آن به بازار» و اينكه «انبوه سازي باعث نابرابري در مسكن و افزايش سوداگري شده» اتفاق نظر ندارند. در واقع، اين دو دسته كارشناس با توجه به پيش فرض خود، هر يك راهكاري را ارايه مي‌كنند. در اين ميان، نبود اطلاعات و آمار دقيق از وضعيت مسكن و خانه‌هاي خالي به داستاني بي پايان بدل شده است. نتايج سرشماري نفوس و مسكن آخرين داده‌هاي قابل اتكا از وضعيت مسكن با توجه به وضعيت خانوار و ساير شاخص‌ها است. در آن سرشماري مشخص شد كه 2.5 ميليون مسكن خالي در كشور وجود دارد و بيش از 2 ميليون واحد مسكوني نيز به عنوان اقامتگاه دوم و سوم استفاده مي‌شوند. اين آمارها به وضوح سرمايه‌اي بودن مسكن و نابرابري در برخورداري از مسكن را به نمايش مي‌گذاشت. متاسفانه از سال 1395 به بعد، با توجه به مقرراتي كه وضع شده، همچون سابق سرشماري صورت نگرفته و نخواهد گرفت. در اين حال، خشايار باقرپور، كارشناس بازار مسكن اظهار كرد: يك چهارم تا يك سوم خانوارهاي كشور فاقد مسكن و اجاره‌نشين هستند. اين يعني فقر مسكن ۲۵ تا ۳۰ ميليون نفر از كلّ جمعيت كشور. طبق برآورد كارشناسان تا ۳۰ سال آينده روند جمعيت به صورت افزايشي پيش‌بيني مي‌شود و تا ۳۰ سال آينده جمعيت ايران به ۱۰۵ ميليون نفر، يعني حدود ۲۰ درصد بيشتر از امروز خواهد رسيد. پس نياز به مسكن مرتباً افزايش پيدا خواهد كرد.

شأن دولت از «دخالت» به تسهيلگري تبديل شود

باقرپور در گفت‌وگو با ايسنا، جهش توليد مسكن با مشاركت مردم را از راهكارهاي برون‌رفت بازار مسكن از وضعيت موجود دانست و گفت: در حوزه مسكن مي‌توان گفت جهش توليد با مشاركت مردم (شعار سال) از طريق زيرساخت‌ها و بسترهاي قانوني بخش تعاون و تبديل شأن «دخالت دولت» در اين بخش به «نظارت و تسهيلگري» از طريق مستقل كردن ركن دوّم اقتصاد كشور، يعني جدا كردن «تعاون» از ساختار نامتجانس «كار و رفاه اجتماعي»، با هدف‌گذاري تصدّي ۲۵ درصد كلّ اقتصاد كشور مطابق قانون اساسي و اسناد بالادستي نظام، به عنوان وزارتخانه جدا يا يكي از معاونت‌هاي رييس‌جمهور مي‌تواند تا حد زيادي چاره‌ساز باشد.

به گفته او، تبيين پارامترهاي انگيزشي براي بازگشت بخش خصوصي به فضاي توليد مسكن از طريق معافيت‌هاي مالياتي و تسريع و تقسيط صدور پروانه ساختمان نيز الزامي است؛ چراكه تورم در كلان اقتصاد، تأخير در شروع عمليات ساختماني ناشي از تعلّل در صدور پروانه‌ها، خود موجب تفاوت فاحش در قيمت تمام شده واقعي پروژه‌ها با محاسبات اوّليه مي‌شوند. ضوابط و رويه­‌هاي شهرداري‌ها به‌خصوص در اطاله صدور پروانه ساخت از «بروكراسي اداري معقول» به «تحقير و تخريب» سرمايه‌گذار توليد مسكن تغيير ماهيت داده و بازه زماني صدور مجوزهاي ساخت، عليرغم وعده‌هاي مسوولان، از نظر طولاني بودن داراي رتبه جهاني است. بسياري از فعالين سابق صنعت ساختمان، سرخورده از همين عوامل فضا را ترك كرده‌اند.

وي تصريح كرد: عوامل تشويقي و نه تهديدي و تنبيهي، توأم با اختيار و آزادي عمل براي به تحرك در آوردن هزاران تعاوني غيرفعال موجود در رسته ساختمان مثل معافيت‌هاي مالياتي، عوارض ساختماني و يارانه اقلام و نهاده‌هاي ساختماني و تقسيط مابقي به علاوه تأمين زمين رايگان يا اقساطي بلندمدت مي‌تواند به جاي وعده‌هاي ارايه زمين­هاي مجهول‌المكان به اشخاص، طرح و اجرا شود.

مديرعامل اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني تهران بيان كرد: تهاتر در اقلام مختلف و نه لزوماً نفت، مثل واگذاري بلندمدت زمين با كاربري‌هاي مولد و توسعه محور نظير گردشگري، درماني، صنعتي، كشاورزي و ... در ازاي توليد مسكن يا توسعه زيرساخت‌هاي مسكوني اراضي مستعد، در كنار اجراي طرح‌هاي مربوط به همان زمين‌هاي تهاتر شده در قالب BOT از ديگر راهكارها است.

لزوم حذف اقتصاد دستوري از بازار مسكن

باقرپور بر لزوم حذف اقتصاد دستوري از بازار مسكن تاكيد كرد و گفت: اقتصاد دستوري از بخش مسكن و ملزومات و مشتقات آن بايد براي هميشه حذف شود. در مقابل، محدود شدن دولت به نظارت و تسهيلگري و تمركز بر واردات دانش و تكنولوژي‌هاي نوين براي سازندگان داخلي بايد رويكرد غالب باشد. همه موارد فوق با اولويت اجراي سند آمايش سرزميني در سطح ملّي و استاني در دستور كار قرار گيرد. وي بيان كرد: در خصوص زمين به عنوان مهم‌ترين و اصلي‌ترين نهاده‌ توليد مسكن بايد گفت حجم زمين ثابت است و بيشتر از اينكه وجود دارد نخواهد شد. همچنين درصد كمي از مساحت كشور قابل ساخت و ساز است. همان بخش‌هايي هم كه قابل ساخت و ساز هستند، در دولت‌هاي قبل نسبت به توسعه زيرساخت‌هايشان بسيار ضعيف عمل شده و توسعه افقي شهرها و حتي ايجاد شهرهاي جديد تقريباً منتفي است.

مسكن يك دولت كامل را مي‌طلبد

مديرعامل اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني شهر تهران در جمع‌بندي راهكارهاي خود براي رفع چالش‌هاي بازار مسكن گفت: حل مساله مسكن در دولت چهاردهم از وضعيت در شرف بحران شروع خواهد شد كه اين حالت كار تيم اقتصادي دولت را دشوار مي‌كند. به دور از هرگونه سياه‌نمايي و اجتناب از روياپردازي، چشم‌انداز اميدواركننده‌اي در انتظار بازار مسكن كشور نيست. عدم توجه به شرايط بخش مسكن، اولين و مهم‌ترين چالش و بلكه پاشنه آشيل دولت و رييس‌جمهور جديد را ايجاد خواهد كرد. همه كساني كه به دكتر پزشكيان رأي دادند، عمده آنان كه در انتخابات شركت نكردند و حتي عده كثيري از حاميان رقبايش، به تحولاتي كه انتظار دارند او رقم بزند دل بسته‌اند. مسكن نه مقوله‌اي سياسي است و نه تك بعدي. حوزه مسكن، خود يك دولت كامل را مي‌طلبد.

الگوي نادرست توليد مسكن

محمد منان‌رييسي، عضو كميسيون عمران مجلس در يك برنامه تلويزيوني با نقد رويه موجود ساخت مسكن در كشور گفت: اخيرا متوجه شديم كه جمعي از كارشناسان كه بين آنها شهردار كلان‌شهر، معاون وزير و ... حضور دارند، نامه‌اي به رييس‌جمهور منتخب نوشتند كه در آن خواستار در پيش گرفتن سياست غلط عمودي‌سازي شدند و راه‌هاي رهايي از وضع موجود در بازار مسكن را توجه به بافت فرسوده، عدم عرضه‌ زمين، كوچك‌سازي و ... دانستند. بنده از رياست‌جمهوري محترم استدعا مي‌كنم از به‌كار بستن سياست‌هاي نادرست و از پيش شكست خورده اجتناب كنند. منان‌رييسي در برنامه تلويزيوني «پايش» با تاكيد بر ضرورت پايبندي دولت چهاردهم به وعده‌هاي مسكني دولت‌هاي پيشين، مردمي‌سازي ساخت مسكن و كوتاه كردن دست سوداگران را از اولويت‌هاي دولت جديد براي ساماندهي سمت عرضه و تقاضاي بازار زمين و مسكن دانست. او در توضيح روند تغيير نسبت تقاضاي مصرفي و سرمايه‌اي بازار مسكن گفت: ۵۰ سال گذشته، در آستانه‌ انقلاب اسلامي، نسبت مسكن از جهت مصرفي بودن به سرمايه‌اي بودن آن، ۸۰ به ۲۰ است. اين درحالي است كه امروزه اين نسبت بالعكس شده است. يعني ۸۰ درصد مسكن‌هاي توليد شده جنبه‌ سرمايه‌اي دارند و كسي در آنها مستقر نمي‌شود. علت اين موضوع، الگوي نادرست توليد مسكن است؛ الگوي نادرست يعني انبوه‌سازي و الگوهاي عمودي كه ناكارآمدي آنها بر همگان اثبات شده است. عضو كميسيون عمران مجلس ضمن اشاره به نقش مردمي‌سازي ساخت مسكن در كاهش سوداگري توضيح داد: طبق آمار رسمي، حد فاصل سال‌هاي ۸۵ تا ۹۵ ده ميليون و 500 هزار واحد مسكوني ساخته شده است كه در اين مدت فقط دو ميليون و پانصدهزار نفر صاحب خانه شدند. بقيه اين تعداد مي‌شود سوداگري. همين حالا در شهر تهران هم بين آپارتمان‌هاي انبوه‌سازي شده بسياري از واحدها خالي از سكنه هستند. طبق برآوردها در تهران ۳۰۰ تا ۵۰۰ هزار واحد خالي داريم. درحالي‌كه اگر زمين را به خود مردم واگذار كنيم و دولت فقط به اعمال ابزارهاي تنظيم‌گري بپردازد، اين تعداد به مراتب كاهش خواهد يافت. در اين حالت شاهد جهش توليد و كاهش نرخ تورم خواهيم بود. انتظار مي‌رود دولت آينده مرتكب اين خطا نشود.