سیگنال انحرافی از املاک کلنگی به بازار مسکن
گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
نگاهی به آمارهای منتشر شده از بازار مسکن پایتخت طی 7 ماه اخیر نشان می دهد که حجم خرید و فروش واحدهای مسکونی نوساز(بناهای با عمر کمتر از 5 سال) در اغلب ماه ها نسبت به ماه های مشابه سال گذشته خود کاهش یافته و در مقابل به سهم خرید و فروش واحدهای با عمربنای بیش از 15 سال (کلنگی) افزوده شده است، به عنوان نمونه درمهر ماه سالجاری، از سهم فروش واحدهای نوساز 1.7 درصد کم شده و در مقابل فروش واحدهای مسکونی کلنگی بیشترشده است.
کارشناسان اقتصاد مسکن دلایل متعددی را برای افزایش سهم واحدهای کلنگی و کاهش سهم واحدهای نوساز از معاملات ملک مطرح می کنند که یکی از دلایل اصلی آن ایجاد تغییرات اساسی در بازار مسکن در ماه‌های اخیر و به ویژه افزایش قیمت ها بوده است. اگرچه روند رو به رشد سهم واحدهای کلنگی در 5 سال گذشته و در دوران رکود مسکن هم قابل مشاهده بود.
از اردیبهشت ماه سالجاری قیمت مسکن در تهران با رشد شدید همراه بود، به گونه ای که در برخی مناطق این شهر شاهد رشد 60 تا 70 درصدی قیمت ها در یک ماه هم بودیم.این تحولات بیانگر این است که بازار مسکن نسبت به نیمه دوم سال گذشته تغییرات بنیادینی را تجربه کرده است. درحالی که از ابتدای نیمه اول سال گذشته قیمت ها تا حدودی رشد کرد و معاملات جان تازه ای گرفته بود، اما پس از اردیبهشت ماه سالجاری و با جهش قیمت مسکن، حجم قراردادها کاهش یافت، البته شرایط بازار در اردیبهشت ماه متفاوت بود و با وجود افزایش قیمت شاهد رشد معاملات هم بودیم، اما این شرایط فقط به این ماه اختصاص یافت و از خرداد ماه روند افزایش قیمت و کاهش قراردادهای خرید و فروش ادامه یافت.
کارشناسان معتقدند که تداوم روند صعودی قیمت‌ها موجب رشد تقاضا برای املاک کلنگی و قدیمی شده است. در واقع، توان اندک خرید متقاضیان مسکن،واحدهای مسکونی ارزان تر که اغلب قدیمی و کوچکتر هستند را جذاب کرده است.از سوی دیگر، دلیل اصلی افت حجم معاملات واحدهای مسکونی نوساز در پایتخت، افزایش واحدهای مسکونی نوساز بوده است. در این شرایط اگر چه همواره خریداران مسکن به خرید واحدهای مسکونی تازه ساز تمایل دارند، اما رشد قیمت‌ها مانعی برای خرید و فروش واحدهای مسکونی نوساز شده است.
البته ناگفته نماند که با جهش قیمت مسکن، فایل های فروش واحدهای مسکونی نوساز هم کمتر از گذشته در دفاتر مشاور املاک مشاهده می شود، چون صاحبان ملک در انتظار افزایش قیمت بیشتر هستند و برای افزایش سوددهی خود حاضر به ارائه فایل واحدهای مسکونی خود نیستند. شاید یکی از دلایل پنهان کاهش حجم خرید واحدهای نوساز هم همین عامل باشد.
اما فارغ از دلایل موثر بر کاهش حجم قراردادهای خرید و فروش واحدهای نوساز و افزایش معاملات واحدهای کلنگی، این سوال مطرح می شود که آیا رشد فروش واحدهای کلنگی همگام با افزایش ساخت و ساز بوده است؟
درواقع با توجه به اینکه افزایش فروش واحدهای مسکونی کلنگی همواره یکی از نشانه های اصلی برای رشد ساخت و ساز محسوب می شود، باید این موضوع مورد بررسی قرار گیرد که آیا طی ماه های اخیر پروانه‌های ساخت و ساز صادر شده رشد داشته است؟
در پاسخ به این سئوال، نگاهی به حجم واحدهای کلنگی فروش رفته در مهرماه سه سال گذشته می تواند تاحدی به این موضوع کمک کند، در مهر سال 95 تعداد واحدهای کلنگی فروش رفته 816 واحد بوده است، در مهرماه سال 96، 1330 واحدهای کلنگی فروخته شده است و در مهر ماه سال 97، 967 واحد کلنگی به فروش رفته است، تعداد واحدهای کلنگی در مهر ماه 96 نسبت به مهر ماه 95، 67 درصد رشد داشته و در مهر 97 نسبت به مهر 96، 27.3 درصد کاهش داشته است.
با بررسی صرف این آمار نمی توان تحلیل درستی از وضعیت واحدهای کلنگی داشت ضمن اینکه آمارهای مربوط به صدور پروانه های ساخت و ساز هم همواره با چندین ماه تاخیر از سوی مرکز آمار و شهرداری ها منتشر می شود و با توجه به نبود آمار رسمی باید از طریق تحلیل بازار اقدام به بررسی این موضوع کرد.
بی میلی به ساخت و ساز
برای بررسی این موضوع باید به وضعیت بازار مسکن، قیمت زمین و هر مترمربع واحد مسکونی و قیمت مصالح رجوع کرد که انتظار می رود با توجه به افزایش قیمت مسکن در ماه های اخیر و همچنین افزایش مصالح ساختمانی، انگیزه سازندگان برای ساخت و ساز مسکن کاهش یافته است، یکی از سازندگان مسکن که در منطقه تهرانپارس تهران فعالیت می کند در گفت و گو با «تعادل» با اشاره به اینکه سازندگان دیگر تمایلی برای ساخت و ساز ندارند، می گوید: در ماه های اخیر علاوه بر اینکه قیمت واحدهای مسکونی افزایش یافته است، هزینه ساخت و ساز هم رشد قابل توجهی داشته است و یک سازنده برای ساخت هر مترمربع واحدمسکونی علاوه بر قیمت زمین باید هزینه بالایی برای مصالح پرداخت کند. در سال گذشته قیمت ساخت هرمترمربع واحدمسکونی 2 میلیون تا 2.5 میلیون تومان بود، درحالی که در سالجاری هزینه ساخت هر مترمربع حداقل 4 میلیون تومان است.
او می گوید: اگرچه آماری از حجم پروانه های ساخت و ساز صادره منتشر نشده است، اما پیش بینی می شود با توجه به افزایش چشمگیر قیمت هر مترواحد مسکونی و رشد قابل ملاحظه مصالح ساختمانی نمی توان انتظار افزایش ساخت و ساز را داشت، بنابراین انتظار می رود، افزایش سهم واحدهای کلنگی در ماه های اخیر نسبت به مشابه سال گذشته خود به معنای رشد ساخت‌و‌ساز نبوده است، بلکه به معنای کاهش قدرت خرید مشتریان است.
البته ناگفته نماند که طی 5 سال گذشته و با توجه به رکود بازار مسکن شاهد کاهش 50 درصدی صدور ساخت و ساز در تهران و کل کشور بودیم و بالا بودن ریسک سرمایه‌گذاری، نبود تقاضای موثرناشی از افزایش قیمت مسکن و نبود بسته های تشویقی عواملی بود که موانع مهمی برای ساخت و ساز بودند و این عوامل همچنان ادامه دارد ضمن اینکه قیمت مسکن هم رشد چشمگیری را تجربه کرده است. بنابراین افزایش فروش واحدهای کلنگی به دلیل افزایش قیمت واحدهای نوساز بوده و نشان دهنده تمایل سازندگان به ساخت و ساز نیست.
